Un changement juridique améliore la position de l’acheteur lors de l’acquisition d’un immeuble issu de la succession

Nous avons déjà mentionné dans ce blog les risques liés à l’achat d’un immeuble que le vendeur aurait acquis préalablement par succession d’une personne décédée avec laquelle il n’avait pas un lien familial direct. Généralement, l’acheteur n’est pas conscient de cette situation et, cependant, elle représentait des risques juridiques pour lui, lesquels, heureusement, ont déjà disparu à l’heure actuelle.

L’exemple le plus habituel est celui d’une personne célibataire et sans enfants, dont les successeurs ne sont pas finalement des parents proches (frères, neveux, cousins) par voie testamentaire ou par application de la loi, ou même des personnes qui n’appartiennent pas du tout à la famille. Lorsque ces héritiers acceptent la succession et deviennent propriétaires d’un immeuble de la personne décédée, ils s’intéressent logiquement à la vente de celui-ci à des tiers. Pour vendre cet immeuble, il faut d’abord inscrire la propriété du vendeur au registre foncier. Dans cette inscription, on indiquait, jusqu’à présent, une limitation à la faculté de vendre à un tiers sur ce domaine pour une durée de deux ans. La raison d’une telle limitation était d’assurer que, si un héritier réservataire apparaissait, c’est-à-dire, une personne ayant le droit préférentiel de succession (par exemple, un enfant désavoué jusqu’alors), ses droits seront garantis.

L’acheteur, qui ne sait jamais comment le vendeur a acquis l’immeuble, pouvait s’engager à l’acquérir par le biais d’un contrat d’arrhes et, par la suite, découvrir que les banques lui refusent le financement de l’opération d’achat à cause de cette limitation. L’article de la loi qui préservait cette restriction a été abrogé de manière rétroactive récemment, de sorte que les acheteurs peuvent être plus rassurés à partir de maintenant.

En tout cas, nous recommandons de consulter l’avocat au moment où on prend la décision d’acquérir un immeuble, pour obtenir l’assistance juridique nécessaire et éviter d’autres risques qui se maintiennent également dans ce genre d’opérations.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Le certificat de solidité structurelle pour des bâtiments anciens

En Catalogne, les propriétaires de bâtiments de plus de 45 ans doivent obtenir un certificat de solidité structurelle de l’Agence catalane du logement comme épreuve que le bâtiment répond à toutes les exigences légales en matière de sécurité, de santé et d’esthétique des bâtiments.

Cette obligation concerne aussi bien les propriétaires de maisons unifamiliales individuelles que d’unités d’un immeuble en copropriété (dans ce cas, elle est une responsabilité de la communauté de copropriétaires). Pour obtenir le certificat, les propriétaires doivent faire rédiger par un spécialiste un rapport sur l’état d’entretien et de conservation du bâtiment, l’amélioration de sa durabilité et de son éco-efficacité, et l’évaluation des conditions de base d’accessibilité. Le rapport doit indiquer la fréquence à laquelle ces actions seront effectuées.

Ce certificat n’est pas requis dans seulement deux cas : 1) les maisons individuelles dont le bâtiment principal est à au moins 1,5 mètre de toute voie publique de circulation, d’espace d’utilité publique et des propriétés voisines, 2) les maisons individuelles qui disposent d’un certificat d’habitabilité en vigueur au moment l’immeuble a atteint 45 ans (jusqu’à l’expiration du certificat d’habitabilité). La durée de 45 ans court à compter de la date de construction ou de la rénovation complète du bâtiment.

Les propriétaires de l’immeuble doivent payer eux-mêmes pour l’inspection technique. Cependant, il n’y a actuellement aucun frais pour demander de l’administration le certificat de solidité structurelle. Mais si vous, en tant que propriétaire, n’avez pas ce certificat quand vous le devriez, vous pourriez être condamné à une amende.

Si le certificat indique que le bâtiment est structurellement défectueux, les propriétaires doivent convenir d’un plan de rénovation dans un délai d’un an (six mois si les défauts sont graves). Ce plan doit être supervisé par des spécialistes qualifiés. Si aucun défaut grave n’est constaté, le certificat de solidité structurelle est valable 10 ans. Passé ce délai, il doit être renouvelé.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Les résidents en Espagne sont tenus de déclarer les avoirs l’étranger

Depuis quelque temps déjà, les résidents espagnols sont tenus par la loi de déclarer les avoirs qu’ils détiennent à l’étranger au Trésor espagnol. Cela comprend tout, de biens immobiliers et des comptes bancaires et des actions et assurances détenues ou gérées en dehors de l’Espagne.

Cette déclaration doit être faite en ligne avec une signature électronique. Vous avez du 1er janvier au 31 mars pour faire une déclaration pour l’année précédente. Dans le cas des comptes bancaires, cette déclaration doit inclure :

  1. Nom complet de la banque ou de l’entité de crédit
  2. Détails complets de vos comptes
  3. Date d’ouverture ou fermeture du compte ou, le cas échéant, date à laquelle l’autorisation qui donne lieu à votre obligation de déclaration a été accordée ou révoquée
  4. Soldes des comptes au 31 décembre et solde moyen du dernier trimestre de l’année

Vous n’avez pas l’obligation de faire de déclaration si le total des soldes des comptes n’excède pas 50.000 € au 31 décembre. Et vous n’avez besoin de faire une déclaration les années suivantes si le solde total de tous vos comptes (au 31 décembre et la moyenne du dernier trimestre) n’augmente de plus de 20 000 € par rapport au solde déclaré dans une déclaration précédente.

Des règles similaires s’appliquent aux valeurs mobilières, aux actions boursières, aux parts de fonds d’investissement, aux assurances vie et invalidité et aux rentes viagères et temporaires.

Quel est le but de cette déclaration ? Il permet au Trésor espagnol de vérifier si les déclarations annuelles d’impôt sur le revenu et la taxe foncière que vous devez déposer en tant que résident avant le 30 juin prennent en compte les avoirs et revenus étrangers. Parce qu’en tant que résident en Espagne, vous devez déclarer vos revenus dans le monde entier.

Cette obligation de déclarer les avoirs étrangers est née lorsque les autorités fiscales des pays de l’UE ont commencé à travailler plus étroitement ensemble et à s’entraider, comme nous l’avons mentionné dans d’autres articles de blog.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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