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Nouveau service de conseil complet pour les propriétaires

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Posséder un bien immobilier est une grande responsabilité. Pour protéger vos droits en tant que propriétaire, votre propriété doit être conforme à toutes les exigences légales et techniques en vigueur. Pour que vous ayez la tranquillité d’esprit de savoir que votre bien immobilier répond à ces exigences et qu’il est entièrement protégé juridiquement, le cabinet d’avocats Tarraco Iuris souhaite vous offrir son service de conseil complet sur les questions immobilières.

Basée à Tarragone, notre équipe spécialisée d’avocats et d’experts techniques est prête à satisfaire de manière adéquate tous vos besoins juridiques et administratifs, y compris les processus de médiation et la rédaction et la présentation de documents devant les autorités espagnoles (mairies, conseils provinciaux, communautés autonomes, registre cadastral , Cadastre, Notaires, Tribunaux, etc.) ou devant des tiers (propriétaires voisins, associations de quartier, communautés de propriétaires, entités impliquées dans des processus d’expropriation, etc.).

Pour protéger légalement votre propriété en Espagne, nous offrons une gamme complète de services techniques et juridiques comprenant :

  1. Vous aider à obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger requis à des fins fiscales en Espagne).
  2. Rédaction de tous les contrats liés à la propriété, y compris les contrats préliminaires, d’option d’achat, d’achat et de location.
  3. Vérification des charges de la propriété dans le registre foncier.
  4. Vérification de la qualification urbaine du bien auprès de la mairie.
  5. Vérification des dettes du vendeur auprès de la Communauté de Propriétaires.
  6. Vérification du paiement de toutes les taxes dues sur un immeuble (taxe communale sur les biens immobiliers, impôt sur le revenu tiré des biens immobiliers, etc.) et rédaction et présentation des déclarations fiscales correspondantes.
  7. Fournissez une estimation des taxes et des dépenses afin de pouvoir budgétiser le coût du transfert immobilier.
  8. Vérifier la loi applicable en matière de mariage ou de succession et vous conseiller sur les conditions légales d’achat ou de transfert de propriété.
  9. Rédaction d’actes pour la célébration de transactions immobilières.
  10. Vous accompagner pour signer des actes et tout autre acte notarié, en qualité de conseillers et/ou de traducteurs.
  11. Aider dans vos négociations avec la banque pour utiliser la propriété comme garantie pour un prêt.
  12. Inscription des titres de propriété au Registre Foncier.
  13. Informer la mairie d’un changement de propriétaire pour l’application des tarifs et taxes locales
  14. En cas de vente par des non-résidents, la préparation et la présentation des déclarations de retenue à la source pour l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques et le traitement de la collecte de toute déclaration.
  15. Préparation/soumission des candidatures pour :
    a. Certificat d’habitabilité et certificat d’efficacité énergétique.
    b. Rapport d’évaluation technique du bâtiment.
    c. Certificat de solidité structurelle et certification de l’âge de la construction.
  16. Plans et relevés topographiques.
  17. Entreprendre la démarcation des limites et arbitrer les conflits avec les voisins.
  18. Réalisation d’enquêtes historiques sur les biens immobiliers et mise à jour du registre cadastral des lots divisés ou réunis.
  19. Conseils sur :
    a. Raccordement aux services publics et utilisation éventuelle de puits et de sources.
    b. Projets de construction neuve, de rénovation ou d’aménagement paysager.
    c. Projets d’entreprise.
    d. Réhabilitation de routes et chemins.
    e. Estimation des terrains et constructions

Êtes-vous sûr que votre propriété ne court aucun risque juridique?

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. Contactez-nous pour tout service dont vous avez besoin et qui ne figure pas dans la liste.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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L’impact des transmissions immobilières en l’impôt sur le revenu des personnes physiques

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Il est bien connu que les ventes immobilières sont soumises à un impôt. Ce qui peut être soit est moins connu, c’est que tout transfert de propriété peut affecter l’impôt sur le revenu. Pour éviter les mauvaises surprises des mois ou encore des années après la signature d’un acte notarié de transfert de propriété, assurez-vous d’obtenir des conseils juridiques sur les conséquences de cette transaction.

Tout changement de propriété d’un bien immobilier affecte votre impôt sur le revenu des personnes physiques. Cela c’est clair pour la vente d’une maison. La différence entre ce que vous avez payé et ce que vous obtenez lorsque vous vendez est considérée normalement un gain qui, logiquement, équivaut à un revenu imposable. Moins évident est que l’impôt sur le revenu est dû même lorsqu’il n’y a pas de plus-value évidente car le changement de propriétaire ne se fait pas via une vente. Par exemple, lorsque le bien est transféré sous forme de donation ou lors de la dissolution d’un accord de copropriété : même s’il n’y a pas de gain en capital dans un transfert de propriété, vous devez quand même payer de l’impôt sur le revenu.

Il n’est pas non plus facile de comprendre pourquoi l’impôt sur le revenu est dû lorsque vous vendez une maison à un prix inférieur à la valeur marchande ou que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est exclusivement due à l’inflation. Il existe même de nombreuses décisions judiciaires contradictoires sur ces questions. Il est possible que, dans un avenir proche, des règles fiscales comme celles-ci, qui n’ont pas beaucoup de bon sens, soient considérées comme contraires à la Constitution espagnole ou au droit de l’UE. Comme cela s’est produit avec les impôts municipaux sur les plus-values. En attendant, cependant, nous devons garder à l’esprit que tout changement de propriétaire sur notre propriété peut être soumis à l’impôt sur le revenu, parfois pour une somme considérable. Il faut donc entrer dans toute transaction immobilière avec beaucoup de précaution.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Profitez de votre toit pour économiser sur votre facture d’électricité

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Jusqu’au 31 décembre 2023, des subventions publiques sont disponibles pour l’installation de systèmes d’énergie thermique renouvelable dans le secteur résidentiel et pour l’utilisation d’énergies renouvelables pour l’autoconsommation et le stockage.

Dans le cadre des fonds de l’UE destinés à réparer les dommages causés par la crise du COVID-19 et dans le but de construire un avenir plus durable par le biais de réformes et d’investissements, une série de subventions sont proposées pour l’adoption de systèmes d’autoconsommation et de stockage d’énergie renouvelable et systèmes d’énergie thermique renouvelable dans la maison.

Sont éligibles à ces subventions les particuliers et les entreprises qui ne offrent pas de biens ou de services et les associations de propriétaires. En d’autres termes, les clients types de notre cabinet – propriétaires privés, petits entrepreneurs, fondations et société de portefeuille – sont éligibles.

Ces subventions sont disponibles pour l’autoconsommation utilisant les énergies renouvelables, solaires ou éoliennes dans le secteur résidentiel, avec ou sans capacité de stockage, et les systèmes de climatisation et d’eau chaude domestiques utilisant les technologies solaire, thermique, biomasse, géothermique, hydrothermique ou aérothermique. Les subventions vont de 550 € à 13 500 € par logement. Les demandes de subvention sont traitées strictement selon le principe du premier arrivé, premier servi et uniquement jusqu’à épuisement des fonds. Pour les particuliers et les entreprises exerçant une activité, les subventions peuvent prendre en compte les revenus de l’activité commerciale ou les plus-values, selon l’objectif de la subvention. Pour les particuliers, les subventions ne seront pas incluses dans la base imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Si vous êtes intéressé à installer ce type de système à l’aide d’une subvention, nous pouvons vous aider.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Est-ce maintenant un bon moment pour acheter un bien immobilier en Espagne?

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Après un descends des prix et des ventes à partir de 2006, le marché immobilier espagnol est en hausse en permanence depuis 2016. Le climat international actuel pourrait même nous inciter à investir dans l’immobilier en Espagne.

La crise énergétique, l’inflation et l’instabilité provoquée par la guerre russo-ukrainienne provoquent une contraction de l’économie et une dévaluation continue de l’euro, et tous les indicateurs suggèrent que cette tendance va se poursuivre. Mais il y a un côté positif à cette sombre nouvelle. Chaque fois que les devises se dévaluent, les investisseurs avisés cherchent à placer leur épargne dans des actifs sûrs, et l’actif le plus sûr pour investir a toujours été l’immobilier.

Les Espagnols ont hérité de leurs parents et grands-parents l’idée que vous devriez toujours être propriétaire de votre maison, peu importe votre âge ou l’étape de votre vie. Cette mentalité conservatrice a traditionnellement eu un impact énorme sur le marché immobilier, créant une demande plus élevée que ce à quoi on pourrait s’attendre compte tenu du climat économique. A cela s’ajoutent les centaines de milliers de ressortissants étrangers qui cherchent à prendre leur retraite ou à passer leurs vacances d’été en Espagne et qui sautent sur l’occasion d’y acheter une propriété. L’Espagne est également numéro deux en Europe pour les personnes possédant une résidence secondaire, à près de 15%, ce qui pèse davantage sur le marché immobilier.

Tout cela nous ramène au point de départ : acheter une propriété en Espagne est un investissement sûr. Les crises majeures de ces dernières années ne doivent pas nous faire oublier que, depuis des décennies, l’immobilier est le moyen le plus sûr et le plus sûr d’investir en Espagne. Et la crise actuelle a ramené les prix à un niveau raisonnable après avoir touché le fond en 2016.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La Cour Européenne décide que l’Espagne doit assouplir les sanctions imposées aux résidents espagnols qui ne déclarent pas leurs biens à l’étranger

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Dans une décision récente, la Cour de Justice de l’Union européenne a jugé que les amendes infligées aux résidents espagnols pour ne pas déclarer des avoirs à l’étranger étaient “disproportionnées”. Ainsi, en février dernier, le parlement espagnol a approuvé de nouvelles sanctions moins discriminatoires.

L’année dernière, sur ce blog, nous avions déjà commenté l’obligation des résidents fiscaux en Espagne de déclarer à l’administration espagnole les avoirs qu’ils détenaient à l’étranger lorsque la valeur totale de ces avoirs dépassait 50 000 €. Cette déclaration devait être mise à jour pour les variations de valeur supérieures à 20 000 €.

Ne pas déposer cette déclaration signifiait encourir des amendes pouvant aller jusqu’à 150% du valeur des biens non déclarés, équivalant en réalité à une confiscation. Et si vous remplissez la déclaration mais commettez une erreur, vous pourriez être condamné à une amende jusqu’à 5 000 € pour chaque erreur ou détail omis.

Cette réglementation a été imposée à un moment de profonde crise financière où le gouvernement craignait le gel des comptes bancaires et l’évasion fiscale offshore. Mais ces sanctions n’ont pas résisté à l’examen de l’UE car elles sont clairement discriminatoires à l’égard des investisseurs étrangers. La nouvelle réglementation adoptée pour donner suite à la décision du tribunal luxembourgeois aligne les sanctions sur la réglementation fiscale générale, sans aucune discrimination pour ces avoirs détenus à l’étranger.

Les délais de ces infractions ont également été alignés sur la réglementation fiscale générale. Auparavant, il n’y avait pas de limite de temps pour faire face à des poursuites pour fraude fiscale à l’étranger.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Un changement juridique améliore la position de l’acheteur lors de l’acquisition d’un immeuble issu de la succession

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Nous avons déjà mentionné dans ce blog les risques liés à l’achat d’un immeuble que le vendeur aurait acquis préalablement par succession d’une personne décédée avec laquelle il n’avait pas un lien familial direct. Généralement, l’acheteur n’est pas conscient de cette situation et, cependant, elle représentait des risques juridiques pour lui, lesquels, heureusement, ont déjà disparu à l’heure actuelle.

L’exemple le plus habituel est celui d’une personne célibataire et sans enfants, dont les successeurs ne sont pas finalement des parents proches (frères, neveux, cousins) par voie testamentaire ou par application de la loi, ou même des personnes qui n’appartiennent pas du tout à la famille. Lorsque ces héritiers acceptent la succession et deviennent propriétaires d’un immeuble de la personne décédée, ils s’intéressent logiquement à la vente de celui-ci à des tiers. Pour vendre cet immeuble, il faut d’abord inscrire la propriété du vendeur au registre foncier. Dans cette inscription, on indiquait, jusqu’à présent, une limitation à la faculté de vendre à un tiers sur ce domaine pour une durée de deux ans. La raison d’une telle limitation était d’assurer que, si un héritier réservataire apparaissait, c’est-à-dire, une personne ayant le droit préférentiel de succession (par exemple, un enfant désavoué jusqu’alors), ses droits seront garantis.

L’acheteur, qui ne sait jamais comment le vendeur a acquis l’immeuble, pouvait s’engager à l’acquérir par le biais d’un contrat d’arrhes et, par la suite, découvrir que les banques lui refusent le financement de l’opération d’achat à cause de cette limitation. L’article de la loi qui préservait cette restriction a été abrogé de manière rétroactive récemment, de sorte que les acheteurs peuvent être plus rassurés à partir de maintenant.

En tout cas, nous recommandons de consulter l’avocat au moment où on prend la décision d’acquérir un immeuble, pour obtenir l’assistance juridique nécessaire et éviter d’autres risques qui se maintiennent également dans ce genre d’opérations.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Le certificat de solidité structurelle pour des bâtiments anciens

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En Catalogne, les propriétaires de bâtiments de plus de 45 ans doivent obtenir un certificat de solidité structurelle de l’Agence catalane du logement comme épreuve que le bâtiment répond à toutes les exigences légales en matière de sécurité, de santé et d’esthétique des bâtiments.

Cette obligation concerne aussi bien les propriétaires de maisons unifamiliales individuelles que d’unités d’un immeuble en copropriété (dans ce cas, elle est une responsabilité de la communauté de copropriétaires). Pour obtenir le certificat, les propriétaires doivent faire rédiger par un spécialiste un rapport sur l’état d’entretien et de conservation du bâtiment, l’amélioration de sa durabilité et de son éco-efficacité, et l’évaluation des conditions de base d’accessibilité. Le rapport doit indiquer la fréquence à laquelle ces actions seront effectuées.

Ce certificat n’est pas requis dans seulement deux cas : 1) les maisons individuelles dont le bâtiment principal est à au moins 1,5 mètre de toute voie publique de circulation, d’espace d’utilité publique et des propriétés voisines, 2) les maisons individuelles qui disposent d’un certificat d’habitabilité en vigueur au moment l’immeuble a atteint 45 ans (jusqu’à l’expiration du certificat d’habitabilité). La durée de 45 ans court à compter de la date de construction ou de la rénovation complète du bâtiment.

Les propriétaires de l’immeuble doivent payer eux-mêmes pour l’inspection technique. Cependant, il n’y a actuellement aucun frais pour demander de l’administration le certificat de solidité structurelle. Mais si vous, en tant que propriétaire, n’avez pas ce certificat quand vous le devriez, vous pourriez être condamné à une amende.

Si le certificat indique que le bâtiment est structurellement défectueux, les propriétaires doivent convenir d’un plan de rénovation dans un délai d’un an (six mois si les défauts sont graves). Ce plan doit être supervisé par des spécialistes qualifiés. Si aucun défaut grave n’est constaté, le certificat de solidité structurelle est valable 10 ans. Passé ce délai, il doit être renouvelé.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La guerre des banques contre les propriétaires non-résidents en Espagne

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Vous avez toujours eu besoin d’un compte bancaire espagnol pour passer vos vacances dans une maison que vous possédiez en Espagne. Vous en aviez besoin pour payer les factures et les taxes associées à la propriété. Mais maintenant, il devient mission impossible de garder un compte bancaire ouvert seulement pour cela.

Les banques sont soumises à une pression constante (la concurrence intense, la pression des marchés et, surtout, des contrôles gouvernementaux de plus en plus stricts qui cherchent à appliquer des mesures efficaces de lutte contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale). Avoir un compte bancaire en Espagne juste pour payer les charges d’une maison de vacances devient de plus en plus cher et difficile car ce type de client n’intéresse plus les banques.

Les banques doivent coopérer avec le gouvernement pour identifier leurs clients. Jusqu’à présent, ils étaient loin d’être zélés pour accomplir cette obligation légale liée à la transparence fiscale et à la lutte contre le blanchiment d’argent, bien que les lois applicables soient en vigueur depuis des années. Mais maintenant, dans cette exigence, ils ont trouvé l’excuse parfaite pour rendre la vie impossible aux clients non-résidents avec peu d’activité bancaire, quelque chose de peu de profit pour les banques à un moment où elles souhaitent réduire les coûts en réduisant le personnel et en fermant des succursales. Ce que nous avons, alors, c’est une vraie campagne contre les propriétaires non-résidents pour essayer de les forcer à faire payer leurs services publics via un compte dans leur pays de résidence (chose maintenant techniquement possible) et à fermer leur compte bancaire espagnol peu utilisé.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Maux de tête fiscaux liés à la perception d’une pension étrangère

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De nombreux Européens passent une grande partie de leurs vacances en Espagne tout au long de leur vie professionnelle. Par conséquent, il est compréhensible qu’une fois à la retraite, ils veuillent passer des vacances toute l’année en devenant résidents en Espagne. Quelles obligations ces retraités ont-ils avec les autorités fiscales espagnoles?

Si Vous passez plus de 183 jours en Espagne, Vous êtes considéré comme un résident fiscal. Dans ce cas, Vous devez déclarer tous vos revenus aux autorités fiscales espagnoles, à la fois les revenus générés en Espagne et ceux provenant de l’étranger. Cependant, même si l’administration fiscale espagnole doit être informée de tous vos revenus, cela ne signifie pas que Vous devez payer des impôts en Espagne sur tous vos revenus.

Les accords internationaux entre l’Espagne et d’autres pays pour éviter la double imposition visent à garantir que l’impôt que Vous payez est légitime et équitable, et Vous pouvez déduire l’impôt payé à l’étranger précédemment de l’impôt dû en Espagne.

Les pensions de retraite bénéficient d’un traitement spécial qui a suscité beaucoup de controverses ces dernières années car les règles de double imposition n’ont pas reçu la même interprétation dans différents pays. Par exemple, les pensions publiques ne peuvent être imposées que dans le pays où elles sont générées. Mais ces dernières années, les pensions publiques ont fini par être interprétées comme étant uniquement les pensions reçues par des fonctionnaires retraités.

Un autre problème est causé par les pensions versées sous forme de somme forfaitaire sans aucune forme de retenue. Dans ce cas, lorsque le pays de paiement souhaite percevoir la taxe qui lui est légalement due, la somme forfaitaire peut avoir déjà été imposée en Espagne, sans qu’il y ait eu aucune déduction de la taxe étrangère due car elle n’était pas encore payée.

Compte tenu de ces complexités, vous devriez toujours demander l’avis d’un fiscaliste pour dissiper tout doute entourant votre situation afin d’éviter de mauvaises surprises de la part des autorités fiscales espagnoles ou de votre pays d’origine.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Les résidents en Espagne sont tenus de déclarer les avoirs l’étranger

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Depuis quelque temps déjà, les résidents espagnols sont tenus par la loi de déclarer les avoirs qu’ils détiennent à l’étranger au Trésor espagnol. Cela comprend tout, de biens immobiliers et des comptes bancaires et des actions et assurances détenues ou gérées en dehors de l’Espagne.

Cette déclaration doit être faite en ligne avec une signature électronique. Vous avez du 1er janvier au 31 mars pour faire une déclaration pour l’année précédente. Dans le cas des comptes bancaires, cette déclaration doit inclure :

  1. Nom complet de la banque ou de l’entité de crédit
  2. Détails complets de vos comptes
  3. Date d’ouverture ou fermeture du compte ou, le cas échéant, date à laquelle l’autorisation qui donne lieu à votre obligation de déclaration a été accordée ou révoquée
  4. Soldes des comptes au 31 décembre et solde moyen du dernier trimestre de l’année

Vous n’avez pas l’obligation de faire de déclaration si le total des soldes des comptes n’excède pas 50.000 € au 31 décembre. Et vous n’avez besoin de faire une déclaration les années suivantes si le solde total de tous vos comptes (au 31 décembre et la moyenne du dernier trimestre) n’augmente de plus de 20 000 € par rapport au solde déclaré dans une déclaration précédente.

Des règles similaires s’appliquent aux valeurs mobilières, aux actions boursières, aux parts de fonds d’investissement, aux assurances vie et invalidité et aux rentes viagères et temporaires.

Quel est le but de cette déclaration ? Il permet au Trésor espagnol de vérifier si les déclarations annuelles d’impôt sur le revenu et la taxe foncière que vous devez déposer en tant que résident avant le 30 juin prennent en compte les avoirs et revenus étrangers. Parce qu’en tant que résident en Espagne, vous devez déclarer vos revenus dans le monde entier.

Cette obligation de déclarer les avoirs étrangers est née lorsque les autorités fiscales des pays de l’UE ont commencé à travailler plus étroitement ensemble et à s’entraider, comme nous l’avons mentionné dans d’autres articles de blog.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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