Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это — процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом —  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, —  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Не являясь  в фискальном отношении резидентами, владельцы недвижимого имущества в Испании обязаны  ежегодно подавать отдельную декларацию о доходах и ежегодно  оплачивать так называемый подоходный налог  нерезидентов IRNR за доходы, соответствующие данной недвижимости.

Испанские государственные налоговые органы были до настоящего времени в  малой степени требовательными в отношении уплаты налога на прибыль нерезидентами  —  владельцами недвижимости. Многие домовладельцы не знают о существовании этого налогового обязательства и не понимают, почему они должны подавать налоговую декларацию и выплачивать этот налог в Испании, несмотря  на то, что не получают здесь никакого дохода. Приезжают в Испанию, чтобы провести свой отпуск: ни работают, ни имеют процентных доходов с денежных вкладов в банке, ни сдают своё имущество в аренду. Тем не менее, простое владение недвижимостью в Испании, как и в других европейских странах, рассматривается законом о налоге на прибыль в качестве дохода, даже если эта собственность не будет арендована.  Государственные налоговые правила предполагают, что человек так или иначе получает выгоду от недвижимости, в том числе если эти объекты не сдаются в аренду. Исключение составляют лишь случаи, в которых собственностью является само место постоянного проживания или,  если имущество посвящено экономической деятельности. Оба случая никогда не могут касаться нерезидентов.

В отличие от муниципального налога на владение недвижимостью, так называемого IBI ( исп. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles ), уплату которого местный муниципалитет требует от владельцев собственности ежегодно, и который рассчитывается и декларируется самой  администрацией, в случае государственного налога на прибыль нерезидентов — IRNR,  налоговая инспекция не уполномочена подготавливать для них налоговые декларации, это налогоплательщик, кто обязан предоставлять ежегодно налоговую декларацию, которую должен самостоятельно подготовить, рассчитать и оплатить налог на недвижимость.

В этом месяце, многие владельцы недвижимости, которые проводят свой отпуск в квартирах или в частных домах в Испании, получили письма от испанских налоговых служб, в которых напоминают о существовании этого налога на доходы нерезидентов и о необходимости его уплаты. Ранее Государственное налоговое агентство относительно этого налога было очень великодушным. Однако теперь, учитывая, что экономическая ситуация настолько плоха, похоже, что Налоговая служба стала строже, требуя представления  налоговой декларации этого налога и уплаты его всеми нерезидентами, которые владеют недвижимостью в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если у вас имеется привычка прогуливаться по урбанизации побережья, то вы заметите множество машин с иностранными номерами, припаркованных в течение месяцев или даже лет возле домов их владельцев. Все эти транспортные средства находятся в нелегальном положении, что может привести к жалобе, и как последствие — от наложения значительного административного штрафа до предъявления обвинения в контрабанде.

Изменение места жительства имеет очень важное значение в повседневной жизни. Одним из них является правовое положение, в котором находится наш автомобиль: автомобиль с иностранным номером имеет право  на свободное передвижение по территории  Испании только в течение нескольких месяцев. По истечении этого срока мы обязаны зарегистрировать его в Испании в соответствии с процедурами, предусмотренными для каждого случая.

Настоящая экономическая ситуация заставляет правительство исчерпывать все возможные пути для получения доходов. В последнее время мы обнаруживаем необычную активность полицейской инспекции, которая преследует нарушения, к которым ранее государство было более терпимым. Именно поэтому иностранные граждане, проживающие в Испании, которые в течение нескольких лет сохраняли без каких- либо проблем свои старые автомобили с регистрационными  номерными знаками своей страны, не беспокоясь об узаконении их в Испании, в настоящее время очень часто сталкиваются с административными наказаниями и крупными штрафами из-за этого нарушения.

Легализация автомобиля в связи со сменой места жительства является сложным процессом, в котором участвуют различные администрации без какой-либо координации между собой. Если наша страна не является членом Европейского экономического сообщества, как в случае со Швейцарией или Россией, мы обязаны пройти все таможенные процедуры ввоза прежде чем автомобиль сможет пройти тщательный осмотр в официальных станциях технической инспекции. Кроме того, если автомобиль не был  в своё время реализован на рынке в Европейском экономическом сообществе, мы не будем иметь необходимый сертификат соответствия, поэтому  мы должны поручить уполномоченному технику сделать экспертное заключение о его технических характеристиках. Всё это требует высоких затрат, которые будучи добавленными к административной пошлине и к необходимым затратам управления может предполагать расход, учитывая каждый конкретный  случай и возраст транспортного средства, который делает экономически невыгодным переоформление. Однако мы не можем забывать о том, что списание и технический контроль транспортного средства могут быть произведены только в стране регистрации, поэтому мы не можем предотвратить возвращение в свою страну на автомобиле, если мы решим не регистрировать его в Испании. В любом случае, если на нас заявят, расход будет гораздо выше.

Карлос Прието Сид — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Большинство туристов, которые посещают Испанию, снимают дом или  апартаменты для использования на время отпуска. Если мы являемся владельцами недвижимости в Испании и хотим сдать её в аренду на сезон другим лицам, мы должны знать, какие налоги мы обязаны платить в  испанские органы налоговой службы.

Наиболее распространённой ситуацией является сдача в аренду жилья  на время отпуска, как правило, максимум на 3 месяца. В этом случае, доходы от сдачи в аренду этого жилья будут всегда считаться доходами с недвижимого капитала и должны  быть включены в ежегодную декларацию о доходах на прибыль физических лиц. Расходы, необходимые для содержания жилья, сдаваемого на время отпуска, а также для продвижения его на туристическом рынке, будут вычтены из этой декларации о доходах, но только в том случае, если они производятся в период времени, в котором квартира сдана в аренду третьим лицам. Однако не следует забывать о том, что даже в периоды, когда она не сдана в наём, курортная недвижимость генерирует доходы,  которые должны быть объявлены владельцем в ежегодной налоговой декларации физических лиц в соответствии с правилами налога на прибыль. Это потому, что испанские фискальные законы рассматривают в качестве прибыли от собственности простое обладание недвижимостью, которое не является официальной резиденцией, даже если она  не сдаётся в аренду. Этот фиктивный доход представляет собой количество, полученное в результате применения небольшого процента от кадастровой стоимости здания, стоимости, которую органы управления финансами устанавливают согласно определённым правилам оценки ( муниципальный налог — Impuesto sobre  Bienes Inmuebles, IBI ). В период,  когда недвижимость не  сдаётся в аренду,  вычет какого-либо расхода не является возможным.

Представление ежегодного отчёта о подоходном налоге физических лиц в Налоговую Службу является обязательным для всех владельцев недвижимости в Испании, если это жильё не считается официально постоянным местом проживания. Это означает, что все владельцы курортной недвижимости в Испании, будь то резидент или нет, обязаны представлять ежегодно эту декларацию. Многие  иностранные владельцы не осознают этого обязательства.

Несмотря на всё это, сдача в аренду курортной недвижимости может считаться действительно экономической деятельностью и должна быть объявленной как таковой в налоговой декларации физических лиц при следующих случаях:

а) Чтобы в развитии деятельности считалось помещением, предназначенным исключительно для того, чтобы управлять деятельностью аренды на время курортного сезона.

б) Чтобы для развития этой деятельности был нанят человек на полный рабочий день.

Всё, о чём мы говорили, касается налога на ренту физических лиц. Относительно налога на добавленную стоимость, общее правило состоит в том, что аренда жилья для проведения отпуска будет считаться свободной от налога всякий раз, когда арендатор не обязан  предоставлять какие-либо услуги гостиничной индустрии, такие как внутренняя уборка помещения, смена постельного белья и полотенец как минимум один раз в неделю. Тем не менее,  необходимо довести до сведения, что, хотя мы и сдаём в аренду жильё только на одну неделю, закон не считает дополнительными услугами, свойственными гостиничной индустрии, услуги, связанные с внутренней уборкой помещения, сменой постельного белья при въезде и выезде (заселении и выселении), уборкой помещений общего пользования и службой технической помощи, возможного ремонта водопровода, электричества, стекла, жалюзи, замков и электроприборов.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке