В Каталонии владельцы зданий старше 45 лет обязаны получить сертификат пригодности от Каталонского департамента жилищного строительства, подтверждающий, что здание соответствует законодательным требованиям безопасности, здоровья и эстетики.

Обязанность распространяется как на собственников частных домов, так и на владельцев многоквартирных домов (в этом случае ответственность ложится на сообщество собственников). Чтобы получить этот сертификат, владельцы должны нанять техника для составления заключения о состоянии технического обслуживания и консервации здания, улучшении его устойчивости, экологической эффективности и оценке основных условий доступности. Отчет должен содержать указания о периодичности действий, которые необходимо выполнить.

Освобождаются от этой обязанности только собственники частных домов, основное здание которых отделено на 1,5 м и более от дороги общего пользования, мест общего пользования и прилегающих к ним усадеб, а также владельцы односемейных домов, которые имеют действующий сертификат пригодности для проживания на момент достижения 45 лет (до даты истечения срока действия настоящего свидетельства пригодности для проживания) Срок 45 лет отсчитывается от строительства или полной реконструкции здания.

Экономические затраты, связанные с технической инспекцией, оплачивают владельцы здания. Однако в настоящее время нет никаких сборов, связанных с процессом получения свидетельства о пригодности в компетентном органе. Факт отсутствия этих сертификатов в случаях, когда это потребуется, может привести к наложению принудительных штрафов и санкций на владельцев.

Если сертификат неблагоприятный, владельцы должны утвердить реабилитационную программу в течение одного года, но если недостатки серьезные, срок составит 6 месяцев. Эта программа требует проведения инспекции квалифицированным техническим специалистом. Если серьезных недостатков не наблюдается, срок действия данного сертификата о пригодности составляет 10 лет. По истечении этого срока его необходимо продлевать.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Как мы уже говорили ранее в этом блоге http://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=57, в Испании администрация использует две различные системы для обеспечения гарантии и контроля прав собственности на недвижимое имущество: реестр права на недвижимое имущество и кадастр. Эта двойственность часто создает проблемы из-за несоответствий в зарегистрированной информации.

Две системы не хранят идентичные между собой юридически значимые данные об объектах недвижимости, потому что как источник информации, которую они содержат, так и конечная цель их различны. Кадастр предоставляет в налоговую службу сведения о собственности с целью сбора налогов, т. е. имеет фискальную функцию, и информация поступает из частных заявлений или проверок должностных лиц. Реестр собственности же служит для защиты зарегистрированных прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими, но принимает в качестве титула только публичные документы. Поэтому информация реестра должна быть более скрупулезной, чем кадастра недвижимости, поскольку источник информации отвечает более высоким требованиям.
Необходимость в том, чтобы скоординировать информацию, содержащуюся в реестре, с той, что хранится в кадастре, а также чтобы они были согласованными и, кроме того, достоверными, привело правительство Испании уже в 2015 году к тому, чтобы предусмотреть легкую процедуру координирования между обеими системами.

Использование этой процедуры широко распространилось, и уже можно достаточно автоматическим способом обновлять существующие данные, координируя и приспосабливая их к действительности. Благодаря этому мы можем пользоваться бесконечными преимуществами, потому что, если записанные данные будут согласованными и приспособленными к физической реальности, продажа или любой вид операции с недвижимостью (ипотека, дарение или наследование и т. д.), которые мы хотим произвести с нашей собственностью, в конечном итоге будет гораздо проще. И эти преимущества являются элементами, которые очевидно влияют на реальную рыночную стоимость нашей недвижимости.

Я призываю всех моих читателей проверить, являются ли кадастровые и регистрационные данные принадлежащего им недвижимого имущества согласованными и в то же время адаптированными к физической реальности, и если нет, осуществить эту процедуру с нашей помощью. Так вы будете уверены в защите зарегистрированных прав на недвижимое имущество со всеми гарантиями и, более того, в том, что налоги, которые вы платите за свою недвижимость, взыскиваются верно.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Многие наверняка не знают, сколько договоров страхования жизни имеют. И вполне возможно, что лица, назначенные в качестве бенефициаров (выгодоприобретателей) этих контрактов, ещё меньше знают о своих правах. Следовательно, существует риск того, что после смерти родственника, который оплачивал страхование жизни, бенефициарами которого мы являемся, мы останемся без получения страховой выплаты по незнанию.

Дело в том, что в течение нашей жизни мы накапливаем договоры страхования жизни: не только те, которые нам предоставляют компании, специализирующиеся на страховании, но и банки, и финансовые предприятия, которые, зачастую, больше, чем предлагают, требуют как обязательное условие для доступа к кредиту. А иногда страхование жизни входит безвозмездно в другое предложение услуг, как правило, финансового характера.

Чтобы избежать таких ситуаций, в Испании был создан Реестр договоров страхования, покрывающих смерть, который зависит от Министерства юстиции, конечной целью является предоставление необходимой информации, с которой могут познакомиться заинтересованные стороны, которые хотели бы знать, был ли заключён умершим договор страхования на случай смерти, а также страховую компанию, с которой был подписан контракт, с тем, чтобы потенциальные бенефициары могли обратиться к ним для того, чтобы установить, фигурируют ли они в качестве получателей и, в случае необходимости, требовать от страховой компании предоставление производных, возникающих по договору.
Реестр Договоров Страхования, покрывающих смерть, общественный, и к нему может иметь доступ любое заинтересованное лицо в получении сведения о наличии у умершего заключенного договора страховки на случай смерти и о страховой организации, с которой он был подписан. Доступ к Реестру сможет осуществляться только после смерти застрахованного лица с аккредитацией этого обстоятельства и при условии, что прошло пятнадцать дней с даты смерти. Период, в течение которого будут доступны данные в Реестре, составляет пять лет.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В эти времена тяжелого экономического кризиса тысячи объектов недвижимости продаются с аукциона каждый месяц в Испании, поскольку их владельцы не могут оплатить свои долги. В большинстве случаев кредитором является банк, и при отсутствии претендентов принять участие в торгах на аукционе недвижимость в итоге будет присуждена тому же кредитору.

Сколько бы институты и подразделения, связанные с партией правительства, ни настаивали в последние месяцы на том, что экономическая ситуация в Испании улучшается, правда в том, что эмбарго недвижимого имущества, выселения за неуплату долгов не прекращаются. Крупнейшими кредиторами страны являются банки. На аукционах судебных органов, в случае отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей к описанному имуществу, банки в конечном итоге присваивают его себе без возможности урегулирования объявленного долга.

После того как банк становится владельцем, он отдает недвижимое имущество в руки агентств по недвижимости, часто созданных только для маркетинга. По той же причине, по которой не могли продать имущество на аукционе, когда предлагается этими агентствами  парализованному рынку жилья, это может занять несколько месяцев или даже лет до того, как появится возможность найти покупателя.

В течение этого времени поведение банков в качестве владельца, как правило, далеко от  ожидаемого надлежащего поведения, например, в случае соблюдения режима так называемой горизонтальной собственности, то есть когда квартира или шале являются частью кондоминиума, за услуги мест общего пользования, таких как порталы, бассейны, сады и т.д.., банк не производит  коммунальные платежи до тех пор, пока не появится покупатель, который оплатит взносы  для покрытия необходимых расходов на уборку и обслуживание мест общего пользования. Другой распространенной проблемой является то, что ни торговые агентства, ни банки не беспокоятся даже минимально о состоянии помещения: могут быть протечки, гнезда голубя, любая другая возникшая проблема, которая может вызвать неудобства для соседей.

Поэтому прежде чем инвестировать в Испании необходимо иметь в виду подобные риски. Многие инвесторы заинтересованы залоговой недвижимостью,  потому что  думают, что ее стоимость может быть ниже средней.  Не стоит забывать, что банки обладают достаточной способностью выдержать столько лет, сколько необходимо для того, чтобы продать запасы недвижимости (в этом им так помогли деньги налогоплательщиков). Поэтому не стоит ожидать, что они снизят цены намного больше, чем другие собственники, намного больше отчаявшиеся в получении  ликвидности.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это — процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом —  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, —  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Недавно вступил в силу Королевский указ 235/2013 от 5 апреля, в котором утверждаются  основные процедуры сертификации энергоэффективности зданий. В рамках этого нового регулирования, с 1 июня 2013 г., вы не можете законно заключать договоры купли-продажи или сдачи в аренду имущества без представления такого сертификата.

В последние годы не только кризис внес затруднение в осуществление продажи недвижимости:  дальнейшее применение новых правовых требований также затруднило процесс продажи, под предлогом увеличения гарантий для покупателя. Так, совсем недавно мы столкнулись с невозможностью регистрации в Реестре имущества жилья, приобретённого путём купли-продажи без предварительного  сообщения о передаче прав собственности  в соответствующий муниципалитет, с тем, чтобы  можно было оплатить налог, известный в народе как  «plusvalía». Ранее мы также встречались, в случае купли-продажи дома, с необходимостью доказательства его пригодности для проживания посредством сертификата соответствия, получение которого, во многих случаях, требует много затрат энергии и времени.  И в большинстве случаев эти сертификаты служат в основном только для ратификации существующей фактической ситуации, поэтому их требование  служит единственно  для замедления  процессов, повышения затрат и увеличения и без того чрезмерной бюрократии вокруг продажи собственности.

Последняя трудность, которую нужно преодолеть продавцам жилья,   это обязанность предоставлять покупателям или арендаторам энергетический сертификат, подтверждающий  энергетическую эффективность жилья. Этот документ будет описывать, насколько дом эффективно потребляет электроэнергию и будет включать объективную информацию о минимальных энергетических потребностях с тем, чтобы будущие владельцы или арендаторы здания или его части  имели возможность сравнить и оценить их эффективность с другими аналогичными предложениями.

Цель данного норматива  — способствование продвижению на рынке более энергоэффективных зданий и инвестиций в энергосберегающие технологии путём  позволения покупателям сравнить энергоэффективность зданий.  Кроме того, настоящая директива помогает  сообщению информации об углекислом газе (  CO2 ), выброшенном жилым сектором, что будет способствовать принятию мер по сокращению выбросов и улучшению энергетического  рейтинга зданий. Похвальная цель, конечно, вне сомнения, но на очень длительный срок, если ещё что- то вновь будет построено в этой стране. На сегодняшний день то,  что мы имеем, это огромный выбор зданий, которые не находят покупателя,  и продажа их стала с этой директивой  еще более трудной.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если у вас имеется привычка прогуливаться по урбанизации побережья, то вы заметите множество машин с иностранными номерами, припаркованных в течение месяцев или даже лет возле домов их владельцев. Все эти транспортные средства находятся в нелегальном положении, что может привести к жалобе, и как последствие — от наложения значительного административного штрафа до предъявления обвинения в контрабанде.

Изменение места жительства имеет очень важное значение в повседневной жизни. Одним из них является правовое положение, в котором находится наш автомобиль: автомобиль с иностранным номером имеет право  на свободное передвижение по территории  Испании только в течение нескольких месяцев. По истечении этого срока мы обязаны зарегистрировать его в Испании в соответствии с процедурами, предусмотренными для каждого случая.

Настоящая экономическая ситуация заставляет правительство исчерпывать все возможные пути для получения доходов. В последнее время мы обнаруживаем необычную активность полицейской инспекции, которая преследует нарушения, к которым ранее государство было более терпимым. Именно поэтому иностранные граждане, проживающие в Испании, которые в течение нескольких лет сохраняли без каких- либо проблем свои старые автомобили с регистрационными  номерными знаками своей страны, не беспокоясь об узаконении их в Испании, в настоящее время очень часто сталкиваются с административными наказаниями и крупными штрафами из-за этого нарушения.

Легализация автомобиля в связи со сменой места жительства является сложным процессом, в котором участвуют различные администрации без какой-либо координации между собой. Если наша страна не является членом Европейского экономического сообщества, как в случае со Швейцарией или Россией, мы обязаны пройти все таможенные процедуры ввоза прежде чем автомобиль сможет пройти тщательный осмотр в официальных станциях технической инспекции. Кроме того, если автомобиль не был  в своё время реализован на рынке в Европейском экономическом сообществе, мы не будем иметь необходимый сертификат соответствия, поэтому  мы должны поручить уполномоченному технику сделать экспертное заключение о его технических характеристиках. Всё это требует высоких затрат, которые будучи добавленными к административной пошлине и к необходимым затратам управления может предполагать расход, учитывая каждый конкретный  случай и возраст транспортного средства, который делает экономически невыгодным переоформление. Однако мы не можем забывать о том, что списание и технический контроль транспортного средства могут быть произведены только в стране регистрации, поэтому мы не можем предотвратить возвращение в свою страну на автомобиле, если мы решим не регистрировать его в Испании. В любом случае, если на нас заявят, расход будет гораздо выше.

Карлос Прието Сид — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке