В нашем последнем выпуске мы говорили о первых шагах, необходимых для принятия наследства будучи иностранными гражданами Испании. А теперь обратимся к самому актуальному в настоящее время вопросу, определение наследника умершего со стороны компетентных органов. Эти полномочия, начиная с этого лета, будут возложены на власти страны постоянного проживания, в отличие от норм, которые преобладали до сих пор в большинстве европейских стран.

Год назад мы уже объявляли о важных изменениях законодательства, которые собирались иметь место в августе месяце 2015 года относительно наследства иностранцев во всех странах Европейского сообщества, за исключением в случаях наследования граждан Великобритании и Дании ( https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=136 ). После перехода во власть страны проживания компетентные органы, чтобы определить, кто является наследником умершего, применят, если иное не предусмотрено в завещании, закон этой страны. То есть, если, например, немецкий гражданин являлся резидентом в Испании в момент его смерти, то испанские власти, в соответствии с испанским законодательством, будут определять, кто является наследником, применяя для этого испанские законы. До сих пор, в этом же самом случае, немецкие власти были бы уполномоченными выдавать свидетельства о наследстве (применяя немецкое право), а следовательно ситуация, начиная со вступления в силу новых европейских стандартов относительно европейского свидетельства наследника, совершенно противоположная.
После того, как мы получим сертификат посредством привлечения компетентных органов, что мы являемся наследниками, в Испании необходимо, особенно в случае, когда в наследовании существует недвижимость, оформить в присутствии нотариуса так называемое “принятие наследства”. Эта формальность будет зафиксирована в нотариальном акте, который нам послужит официальным документом собственника перед банками, реестрами собственности, земельным кадастром, при регистрации транспортных средств и т. д. Но прежде, чем представить эскритуру тем, кто отвечает за изменение данных собственности умершего на наше имя, мы должны будем оплатить соответствующие налоги в компетентных налоговых органах: автономного сообщества, если мы являемся резидентами, и государственных, если не являемся таковыми.

Все эти процедуры очень сложные и оказывается необходимым, чтобы профессионал нас консультировал и сопровождал на протяжении всего процесса.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Смерть близкого человека – это всегда трагедия. И еще большая, если помимо переживания потери близкого нам человека, мы являемся его наследниками, и чтобы стать владельцами его имущества, мы должны столкнуться с рядом административных процедур, всегда сложных во всех странах. Эти осложнения усугубляются, когда мы живем в стране, отличной от страны, где находится имущество умершего, или когда страна постоянного места проживания не являлась страной его гражданства.

Во всех соседних странах, чтобы начать процесс передачи права собственности на имущество умершего на наше имя, первое, в чем мы будем нуждаться – это свидетельство о смерти из Отдела записей гражданского состояния, которое официально удостоверяет смерть. Если это свидетельство должно быть признано в стране, отличной от страны, в которой близкий нам человек умер (как  и в случае, когда  кто-то умирает в стране своего происхождения, а имущество имеет в Испании), оно должно иметь международную действительность, которая достигается, как правило, официальной гербовой печатью, которая называется “Гаагский апостиль”.

В Испании, помимо смерти, мы должны будем подтвердить, в любом случае, возможное существование (или нет) завещаний, совершенных  в Испании. Для этого, вместе со свидетельством о смерти, мы можем запросить сертификат Генерального реестра о последнем волеизъявлении от Министерства юстиции. Если завещание было удостоверено испанским нотариусом, то Генеральный реестр сообщит нам перед каким нотариусом и в какой день умерший совершил завещание. Мы, возможно, будем и не знать о существовании этих завещаний, поэтому Главный реестр для регистрации нотариальных действий – это полезная гарантия наших прав. Также он подтвердит, где это имеет случай, что нет завещания, совершенного в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Многие получатели иностранных пенсий, которые проживают в Испании, получают в эти недели информационные письма от Налоговых органов с напоминанием, связанном с уплатой налогов за свои иностранные пенсии, которые больше не являются “освобождёнными ” в связи с недавними правовыми изменениями в “Соглашении об избежании двойного налогообложения”. Текст письма содержит следующие положения:   

Налоговой службе Испании стало известно о существовании налогоплательщиков, обязанных платить налог с доходов физических лиц  (НДФЛ – IRPF), получающих пенсии из-за рубежа, которые не были объявлены должным образом, что привело к действиям по регулированию со стороны Налоговых органов.

Учитывая особые обстоятельства социально уязвимой группы населения, «Единственным дополнительным положением” Закона 26/2014, от 27 ноября (BOE от 28 ноября) были одобрены две исключительные меры, о которых мы  информируем Вас, для того, чтобы Вы смогли оценить, распространяются ли на Вас приведенные обстоятельства, которые позволили бы Вам извлечь из них пользу.

С одной стороны, устанавливается освобождение от налоговых санкций в виде денежных взысканий:  штрафов, пени или процентов, возникших как следствие регулирований, осуществленных Налоговым Агентством или спонтанно налогоплательщиками.

С другой – в целях содействия добровольному упорядочению этих ситуаций принимается  чрезвычайный срок, который заканчивается 30 июня 2015 года, в течение которого сможете представить налоговую декларацию  (НДФЛ) за периоды, не представленные до 1 января 2015 года, включая правильную форму всех выплаченных пенсий.

Представление декларации в указанный срок должна сопровождаться уплатой  соответствующей налоговой квоты, но без требования в уплате пени, процентов или штрафов.

Со дня истечения срока все возможные осуществляемые регулирования будут следовать общему налоговому режиму без каких-либо исключений.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наконец, после нескольких лет непрерывного падения цен и объема продаж, статистика начинает представлять положительные результаты. Очень незначительные, но ломающие нисходящую тенденцию. Международная обстановка, возможно, могла бы побудить нас к принятию инвестиционных решений в сфере недвижимости в Испании.

Предвидится значительное снижение числа российских туристов в этом году на испанском побережье в связи с нестабильностью, порожденной кризисом между Россией и Украиной, и, главным образом, из-за девальвации рубля. Евро также переживает прогрессивную девальвацию, и все признаки того, что эта тенденция будет продолжаться и в будущем. Но эти, казалось бы, негативные новости могут иметь другое чтение: всегда, в условиях девальвации валют,
сознательные граждане стремились вкладывать свои сбережения в товары, своего рода “убежище”, и на протяжении всей истории наиболее распространенным надёжным убежищем для денежных сбережений всегда было вложение в недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от старших поколений весьма консервативный менталитет, в основе которого лежит понимание того, что каждый преуспевающий человек должен стать владельцем в течение своей жизни. Этот менталитет значительно повлиял на рынок недвижимости, традиционно порождая более высокий спрос, чем ожидалось на каждом экономическом этапе. И, с другой стороны, сотни тысяч иностранцев, которые желают спокойного отдыха на пенсии на испанском побережье или приезжать сюда каждый год, чтобы провести лето, не сомневаются  в покупке недвижимости, где можно наслаждаться Испанией в своем собственном жилище.

Все эти факторы возвращают нас в начало: всегда было принято считать, что инвестиции в недвижимость в Испании – это надёжное вложение капитала. В результате тяжёлого кризиса последних лет мы не должны забывать, что на протяжении десятилетий недвижимость представляла лучший и наиболее безопасный способ инвестировать сбережения в нашей стране.
И именно этот кризис вернул цены на рациональный уровень и, согласно ежемесячной статистике, начинает понемногу подниматься.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Одна из главных проблем Испании – бюрократия. В 2012 году мы приняли с удовлетворением правовое регулирование рынка аренды жилья туристического использования в Каталонии, https://blog.tarracoiuris.com/en/?p=66, но уже в то время мы предупреждали о рисках, которые могут возникнуть при муниципальном вмешательстве.

Наши худшие опасения подтвердились и, как и ожидалось, праздные чиновники  муниципального государственного управления уже злоупотребили способностью контроля, который предоставил им закон, чтобы, с одной стороны, создавать налоги, которые увеличивают расходы деятельности, и, с другой стороны, что гораздо хуже, затруднять туристическую деятельность ненужным контролем, не предусмотренным законом.

Намерение Указа 159/2012 от 20 ноября, об Учреждениях Туристического Размещения и Жилья Туристического Назначения относительно так называемых “жилищ туристического использования (или “habitatge d’ús turístic” в каталанском языке) состояло в том, чтобы содействовать развитию рынка аренды частного жилья в качестве размещения туристов, установив контроль качества.
Муниципалитеты имели право создавать учёт этого типа жилья, и единственным необходимым формальным условием, чтобы жилище могло по праву считаться для “туристического использования”, было, логично, что оно должно было иметь сертификат о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad), который должен был быть аккредитован тогда, когда домовладелец сообщал в муниципалитет о своём желании превратить его в туристическое жильё.

Однако немного медлили муниципальные служащие с тем, чтобы использовать информацию, полученную в этих коммуникациях в начале деятельности, чтобы инспектировать городские  ситуации, в которых находились эти жилища, и угрожать санкциями из-за возможных нарушений городского типа.  Нарушения, которые возникали и продолжались, возможно, уже много лет, городские власти никогда не беспокоили и не принимали меры в борьбе с ними, и они не имеют ничего общего с деятельностью размещения туристов, которую закон был призван нормализовать. Поведение чиновников, опять же, не что иное как стимулирование теневой экономики, как всегда происходило в этой стране: они активны только тогда, когда им облегчают работу, положив всю информацию на стол, но вряд ли станут преследовать нарушения по собственной инициативе.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Любому,  кто бы ни вкладывал средства в  недвижимость в  Испании, следует учитывать, что цена, по которой он приобретает её, должна совпадать со стоимостью объекта недвижимости, заявленной в официальном документе, который оформляет это приобретение. Тем не менее, на протяжении истории мы сталкивались с самыми различными ситуациями, в зависимости от экономической  конъюнктуры и поведения налоговых властей.

Те, кто покупали недвижимость до взрыва жилищного пузыря в 2008 году, несомненно, в какой-то момент процесса приобретения слышали предложение, связанное с возможностью официального объявления стоимости в нотариальном акте купли-продажи (в “Эскритуре”) ниже цены, фактически  уплаченной за недвижимое имущество. Эта практика была очень распространенной, и делалось это с целью снижения налогов продавцу и покупателю: покупатель платил меньше за налог на передачу собственности(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), который должен был платить в качестве приобретателя, поскольку базой для расчета налога является стоимость передачи; продавец также платил меньше, так как имущественная  прибыль, объявленная при передаче, была меньше, а при меньшей прибыли – меньше налог ренты (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), который он должен был выплачивать в качестве передающего лица.

Сегодня времена поменялись и, что удивительно, мы оказываемся  в обратной ситуации. Нынешняя катастрофическая ситуация на рынке недвижимости может привести к тому, что стороны в договоре купли-продажи будут вынуждены объявить в Нотариальном документе, который официально формализует контракт, стоимость, превышающую фактически уплаченную, во избежание нежелательных проверок со стороны Государственных Налоговых органов.

И дело в том, что  независимо от цены, которую мы платим за недвижимое имущество, оценочной стоимостью для Государственного Налогового агентства является предопределенная стоимость, так называемая “фискальная стоимость”. Эта стоимость может быть вычислена в каждом конкретном случае, исходя из стоимости, назначенной  Земельным кадастром Министерства Финансов для каждого объекта  недвижимости,  в зависимости  от многочисленных  объективных факторов. Некоторые муниципалитеты провели в Золотые годы, предшествующие 2008 году, пересмотр  кадастровой стоимости   недвижимости в своём регионе, поднимая её согласно  стремительному росту цен на рынке жилья. Однажды проведя переоценку в муниципалитете, вновь вносить изменения не так-то просто, и, кроме того, должны соблюдаться установленные законом сроки, которые задерживают обновление на долгие годы. По этой причине теперь мы встречаемся иногда с кадастровыми оценками, пересмотренными до возникновения взрыва пузыря на рынке жилья, из-за которых некоторые минимальные фискальные цены оказались выше средних  рыночных цен.

Несоблюдение этой налоговой оценки на момент официального оформления сделки купли-продажи недвижимости в государственном документе с налоговой  трансцендентностью – значит рисковать еще одной больше чем уверенной проверкой со стороны налоговых органов, перед которыми будет сложно доказать, что на самом деле не должны были платить больше за недвижимость, которую мы приобрели, хотя цена, которую мы указали в нотариальном  акте, будет действительно та, которую мы заплатили.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испанское правительство предоставляет специальный срок для декларации о доходах всем иностранным гражданам, проживающим в Испании, а также любому испанскому пенсионеру, который вернулся в страну после эмиграции. Эти люди теперь могут заплатить всю причитающуюся сумму налога, задолжавшую налоговым властям, без оплаты пени или штрафов за просрочку платежа. 

Если вы проживаете в Испании более 183 дней в году, вы автоматически классифицируетесь налоговым резидентом, вследствие чего ваши доходы во всем мире должны подвергаться налогообложению в Испании. Это также включает в себя вашу пенсию. Если вы на пенсии и не представили налоговую декларацию в Испании, у вас еще есть время до середины следующего года, чтобы подать декларацию и заплатить налог без какого-либо штрафа или процентов.

В настоящее время существует установленная минимальная сумма для пенсии, которая должна быть объявленной в подоходный налог. На 2013 год минимальный годовой доход  для пенсий иностранцев составил в общем случае € 11.200. Эта сумма является независимой от того, предоставите вы индивидуальную декларацию  или вместе с вашим супругом. Тем не менее, это не применяется к пенсиям государственных служащих, так как они должны всегда подвергаться налогообложению в стране происхождения.

Всё более узкий обмен информацией и данных между различными европейскими налоговыми органами позволил Казначейству Испании быть в курсе, сколько иностранных и эмигрировавших пенсионеров, вернувшихся из- за границы, не платят никаких налогов на их иностранные пенсии здесь или, по крайней мере, не делают это в соответствии с правилами.

Пенсионеры часто преклонного возраста  и имеют большие трудности в понимании правовой ситуации в Испании, потому что они жили за рубежом в течение многих лет. С другой стороны, как правило, не имеют много активов. Именно поэтому правительство Испании установило специальный срок 6 месяцев, начиная с 01.01.2015 года, чтобы дать этим людям возможность уточнить свои долги с Налоговой посредством оплаты 100% налога с экономией на процентах и штрафах за просроченную плату.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

16 ноября 2011 мы опубликовали статью на этом блоге об обвинении, которое Европейская Комиссия предъявила Королевству Испании в Европейском Суде по поводу дискриминации  в отношении нерезидентов в момент наследования. После длительного процесса судьи Люксембурга, наконец, признали правоту Комиссии.

3 сентября 2014 года Суд Европейского союза вынес решение по делу C127 / 12, которое касалось апелляции Европейской комиссии против Королевства Испании за невыполнение условий учредительных договоров Европейского Союза. В своем заявлении Комиссия просила суд признать, что Королевство Испании нарушает свои обязательства как европейский партнер внедрением различий в налоге на дарение и наследство, который варьируется в зависимости от места проживания участников юридического дела, то есть являются они или нет резидентами Испании. На практике, при получении наследства или дарения в Испании, нерезиденты обычно платят гораздо более высокий налог, чем резиденты.

Это требование Европейской комиссии было конечным результатом процесса, начатого в 2007 году, в котором общественное правительство уже просило Испанию изменить свое налоговое законодательство, касающееся налогообложения дарения или наследства.  Было внесено небольшое изменение, но оно не удовлетворило комиссию Евросоюза, которая подала иск в  Суд Европейского Союза на Испанию. Государство пыталось защитить себя, но суд  сделал вывод о том, что государственный закон при применении налога на наследство и дарение дискриминирует нерезидентов, и эта дискриминация является посягательством на свободу движения капитала, одну из фундаментальных свобод, которая должна сохранить Союз.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Мы берём на себя множество рисков, принимая решение приобрести собственность в Испании. В случае, если продавцом  является владелец- нерезидент, существуют специфические риски, которые обычно не принимаются во внимание инвесторами. 

Большая часть недвижимого имущества на испанском побережье на имя собственников, которые не проживают в нашей стране, и это обычно дома или квартиры для проведения отпуска.  Если мы покупаем какой-либо из этих объектов недвижимости  у владельцев, не являющихся резидентами, мы не должны забывать о необходимости принятия мер предосторожности во избежании впоследствии неожиданных проблем с органами государственной власти.

Наиболее распространенный случай – это обязанность по уплате муниципального налога на увеличение земельной стоимости, так называемый “plusvalía municipal”. Закон предусматривает, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца, поэтому покупатель как правило не заботится об этом расходе  при расчете общей стоимости инвестиционной сделки. Однако, когда продавец не является резидентом, закон обязывает платить этот муниципальный налог покупателя в качестве замены продавца, то есть того,  кто действительно обязан платить. Это исключение из правила имеет свою логику, поскольку пытается избежать преследования органами государственного управления за границей продавцов нерезидентов, которые не платят налоги добровольно, потому что когда они продают свою собственность в Испании,  очень часто не сохраняют какой-либо другой собственности в стране, а, следовательно, они технически неплатежеспособны. Муниципалитет требует в этом случае выплаты налога от того, кто находится ближе, и это покупатель.

Именно поэтому во время оформления договора купли-продажи следует требовать от продавца соответствующее обеспечение фондов  (или удержать сумму налога из денег, которые причитаются продавцу за недвижимость). Если не учтено это исключение из общего правила, и никакие меры предосторожности не были приняты, если мэрия запрашивает, чтобы мы погасили задолженность по налогу на увеличение стоимости земли, потому что продавец жилья не уплатил этот налог, у нас не будет иного выбора, кроме как взять на себя эти расходы в качестве покупателей, поскольку, перед  государственной администрацией мы будем единственными, кто обязан платить. Другое дело, что в дальнейшем мы можем востребовать от продавца то, что было оплачено в муниципалитет, в частном порядке, типа гражданского иска против него.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке