В эти времена тяжелого экономического кризиса тысячи объектов недвижимости продаются с аукциона каждый месяц в Испании, поскольку их владельцы не могут оплатить свои долги. В большинстве случаев кредитором является банк, и при отсутствии претендентов принять участие в торгах на аукционе недвижимость в итоге будет присуждена тому же кредитору.

Сколько бы институты и подразделения, связанные с партией правительства, ни настаивали в последние месяцы на том, что экономическая ситуация в Испании улучшается, правда в том, что эмбарго недвижимого имущества, выселения за неуплату долгов не прекращаются. Крупнейшими кредиторами страны являются банки. На аукционах судебных органов, в случае отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей к описанному имуществу, банки в конечном итоге присваивают его себе без возможности урегулирования объявленного долга.

После того как банк становится владельцем, он отдает недвижимое имущество в руки агентств по недвижимости, часто созданных только для маркетинга. По той же причине, по которой не могли продать имущество на аукционе, когда предлагается этими агентствами  парализованному рынку жилья, это может занять несколько месяцев или даже лет до того, как появится возможность найти покупателя.

В течение этого времени поведение банков в качестве владельца, как правило, далеко от  ожидаемого надлежащего поведения, например, в случае соблюдения режима так называемой горизонтальной собственности, то есть когда квартира или шале являются частью кондоминиума, за услуги мест общего пользования, таких как порталы, бассейны, сады и т.д.., банк не производит  коммунальные платежи до тех пор, пока не появится покупатель, который оплатит взносы  для покрытия необходимых расходов на уборку и обслуживание мест общего пользования. Другой распространенной проблемой является то, что ни торговые агентства, ни банки не беспокоятся даже минимально о состоянии помещения: могут быть протечки, гнезда голубя, любая другая возникшая проблема, которая может вызвать неудобства для соседей.

Поэтому прежде чем инвестировать в Испании необходимо иметь в виду подобные риски. Многие инвесторы заинтересованы залоговой недвижимостью,  потому что  думают, что ее стоимость может быть ниже средней.  Не стоит забывать, что банки обладают достаточной способностью выдержать столько лет, сколько необходимо для того, чтобы продать запасы недвижимости (в этом им так помогли деньги налогоплательщиков). Поэтому не стоит ожидать, что они снизят цены намного больше, чем другие собственники, намного больше отчаявшиеся в получении  ликвидности.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Одна из основных правовых проблем владельцев дома для отдыха в Испании – как передать эту собственность своим наследникам  с минимальными налоговыми затратами. Одной из возможностей, которая может заинтересовать – это создание коммерческого общества (или другой вид юридического лица), которое и становится собственником наследуемого  имущества.

Шаблон, повторяющийся во многих семьях, которые из года в год наслаждаются отдыхом в Испании, выглядит следующим образом: супружеская пара покупает дом на берегу моря, чтобы приезжать сюда каждое лето со своими детьми; затем эти дети взрослеют, создают свои собственные семьи и продолжают приезжать на отдых  в родительский дом в Испании со своими детьми. Бабушка с дедушкой, уже вышедшие на пенсию, сами содержат летнюю резиденцию, и дети с внуками продолжают
проводить отпуск  по очереди. Эта ситуация сохраняется без особых проблем до тех пор, когда бабушка с дедушкой в силу возраста уже не могут справляться с этим. С этого момента и, особенно после смерти бабушки и дедушки, если ничего не предвиделось, возникает, кроме типичной проблемы оформления наследования,  еще одна проблема управления домом, которым, как правило, продолжает пользоваться по очереди сообщество наследников. Часто летняя резиденция не используется исключительно семьёй, и в периоды времени, в которые семья не использует её лично, ее сдают в аренду туристам, таким образом создавая доходы от аренды недвижимого имущества.

Один из способов облегчить процедуру  наследования и, прежде всего, позволить простое управление домом и доходами, которые он может произвести, заключается в создании коммерческого общества, которое в конечном итоге становится собственником дома. Идеально было бы предвидеть создание компании ещё до приобретения имущества.

Поэтому если бы с самого начала общество бы было собственником, то не пришлось бы нести расходы по передаче дома от первоначальных владельцев ( бабушка с дедушкой в нашем случае, описанном выше) обществу. Тем не менее, бюджетные расходы на эту передачу обычно выгоднее, чем передача их детям путем наследования или дарения. Акционеры общества могут меняться с течением времени (можно включать детей, и даже их супругов) без изменения права собственности, которое бы предполагало расходы и  налоги на передачу имущества.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если в момент нашей смерти у нас остается имущество,  расположенное в Испании, наши наследники обязаны соблюсти ряд формальностей, прежде чем оформить имущество на свое имя. Эти процессы будут облегчены с 2015 года благодаря созданию европейского свидетельства о наследовании.  

Мы все хотим быть вместе с нашими близкими в момент нашей смерти. И наши близкие также, как правило, становятся нашими наследниками. Поэтому во время оформления наследства желательно, чтобы органы власти, к которым наши близкие должны будут обратиться, не были слишком удалены географически от места, где бы мы проводили с ними наши последние дни.

До сих пор, если немецкая супружеская пара, например, переезжала с момента своего выхода на пенсию жить в Испанию, в дом, являющийся их личной собственностью, наследники должны были  обращаться к властям Германии для получения сертификата наследования, потому что по закону наследования только немецкие власти обладали компетентной юрисдикцией при определении того, кто  является наследником. Это означало, что, например, супруга покойного, которая переехала жить с ним в Испанию, и, возможно,  не имела места жительства в Германии, вынуждена была ехать в Германию, чтобы решить проблему получения необходимого сертификата наследования, или нанять представителя, чтобы его получить.

Новый европейский закон со вступлением в силу, таким образом, во всех странах Союза будет пытаться  облегчить вещи в таком деле, которое мы только что описали, поскольку учреждается новое европейское свидетельство о наследовании, автоматически признаваемое во всех странах сообщества, и может быть выдан властями государства, в котором умерший имел постоянное местожительство.   Но, с другой стороны, мы должны принимать во внимание, что законодательством государства обычного места жительства становится общее правило закона, применимого к наследованию.  Поэтому целесообразно проконсультироваться и  чётко представлять, как этот закон постоянного места проживания   будет регулировать наше наследство, чтобы, если это необходимо, избежать нежелательных последствий посредством составления завещания.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Анализируя характеристики требований, предъявляемых к иностранцам, не входящим в ЕС, чтобы на законных основаниях открыть свое дело в Испании и  развивать его лично как обладателю вида на жительство с разрешением на работу за свой счет ( в качестве предпринимателя ), мы видим, что его цель заключается в обеспечении платежеспособности предпринимателя, законности и жизнеспособности собственного бизнеса.

Открытие предпринимательской деятельности может быть использованo в качестве средства для получения вида на жительство в Испании  ( с заманчивой перспективой, которая таким образом, предполагает,  возможность свободно передвигаться по всей Шенгенской зоне и нормативный правовой закон пытается избежать мошенничества, гарантируя, что бизнес, который собирается создать заявитель на получение  вида на жительство  с разрешением на работу за свой счет,  является реальным и может создать новые рабочие места и обеспечить подъём богатства нации.

Как доказать, что работодатель  располагает достаточными финансовыми средствами  для предвиденного капиталовложения, каким будет его ожидаемый доход или сколько рабочих мест предполагается создать?Для этого  желательно представить отчет оценки,  выдаваемый организациями работодателей или самозанятыми работниками, зарегистрированными в нашей стране. Заявление о выдаче вида на жительство с разрешением на работу за собственный счёт должно быть представлено  наряду с остальной документацией, подтверждающей законность и жизнеспособность бизнеса для экономики ( бизнес- план )  перед консульством Испании,  компетентным органом страны постоянного проживания иностранного заявителя.   Только тогда, когда руководство направляет официальный ответ о принятом положительном решении на прошение, возможно получить визу для поездки в Испанию, чтобы развивать бизнес в нашей стране, поэтому это обычно, предварительное сотрудничество с местными партнерами, которые могли бы продвинуть управление бизнесом, включая выдачу разрешения вида на жительство.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Граждане Европейского союза обычно не имеют большего количества проблем, чем испанские граждане при открытии бизнеса  в Испании. Тем не менее, другие иностранцы, в том числе россияне, должны следовать специальным процедурам, чтобы  развить самостоятельную экономическую деятельность в нашей стране.  Возможно, в будущем  швейцарские граждане также должны будут проходить такого рода  процедуры.

В отличие от работников, которые могут представлять угрозу  для лиц, ищущих работу, инвесторы всегда встречены с радостью.  Как инвесторы, которые собираются лично насладиться  своими вложениями, (  как в случае с дачниками или пенсионерами, которые приобретают недвижимость для отдыха в нашей стране), так и те, которые инвестируют в качестве предпринимателей, чтобы развивать собственный бизнес. Но не все иностранные предприниматели  находятся  в одинаковых условиях при открытии своего дела в Испании.

Известие о том, что швейцарцы одобрили на референдуме требование от правительства внести  в кратчайшие сроки изменения в законодательство с целью ограничения свободы передвижения и свободы учреждения граждан ЕС, подняло много дискуссий. Прямым следствием такого ограничения является то, что необходимо будет пересмотреть соглашения со Швейцарией относительно этих свобод   передвижения и проживания  в пределах Шенгенской зоны, и как это уже имело место в прошлом, швейцарцы не смогут обосновываться для  развития самостоятельного бизнеса в Испании, не подвергаясь тем же требованиям, что и  другие граждане, не входящие в ЕС,   как это происходит с русскими в настоящее время.  Напротив, граждане ЕС, и особенно  мигранты из стран, включенных в Шенгенское соглашение,  могут стать предпринимателями в Испании практически без ограничений.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испанское правительство стремится таким образом оживить рынок недвижимости, поощряя иностранцев  инвестировать в Испании в обмен на получение вида на жительство, что является очень удобным для перемещения по всем странам Шенгенской зоны практически без ограничений.

Снова мы сталкиваемся с опасностью того, что инвестор, который видит в покупке недвижимости возможность реализовать свой бизнес в Европе, воспользовавшись законным  видом на жительство в Испании, не слишком беспокоится о том, чтобы проверить, что покупка недвижимости- безопасное и надёжное дело. С ним может случиться то же, что и с туристом, который находится в отпуске, и отдает предпочтение наслаждению пляжем, а не посещению адвоката. Вложение в этом случае также является средством, а не целью. Так же как турист видит в приобретении жилья средство для обеспечения  пребывания в Испании во время отпуска, предприниматель, заинтересованный в возможности перемещаться по Шенгенской зоне свободно, видит в приобретении недвижимости только средство для получения вида на жительство. Ни один, ни другой не считают важным принимать меры предосторожности при покупке.  Потом, если что-то пойдет не так, только тогда  приходят к адвокату, надеясь, что он  решит проблемы, которые были созданы из-за отсутствия независимой  и профессиональной консультации. В большинстве случаев это слишком поздно, и решения, если они имеются, будут представлять стоимость намного превышающую ту, которую бы заплатили, проконсультировавшись вовремя. Ни один хорошо проконсультировавшийся инвестор не совершил бы эту ошибку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Многие миллионы туристов, которые из года в год повторяют свой отпуск в Испании, в конечном итоге покупают дом в стране. Однако, вкладывая  свои многолетние сбережения  в Испании, они продолжают думать, что находятся на отдыхе, и принимают фундаментальные решения без необходимых мер предосторожности.

Слово “турист” имеет негативные коннотации на всех языках. Авиакомпании называют “туристом”   самый экономичный класс своих рейсов, и во всех странах, которые живут за счет туризма, а Испания не является исключением, турист считается невежественным человеком, который здесь только временно и которого обычно кажется очень легко обмануть. Типичный образ туриста – это тот,   которым можно безнаказанно злоупотреблять, объясняется, главным образом из-за его недостаточного знания языка и обычаев страны, но также и тем, что, так как он находится на отдыхе, наслаждаясь небольшим количеством дней отпуска, которые позволяет ему его работа,  занимает спокойную позицию и не принимает меры предосторожности, которые  при тех же обстоятельствах он принимал бы  на своей родине.

Приобретение жилья всегда предполагает очень большие затраты,  во многих случаях, сбережений, для которых потребовались годы, чтобы накопить. Это решение должно быть принято с соблюдением всех гарантий и со всей имеющейся  информацией о правовых и экономических рисках. В юридических фирмах  мы видим каждый день, как иностранные граждане были обмануты при покупке недвижимости и потеряли реализованные вложения, пренебрегая  надлежащими рекомендациями при покупке.  Они думали, что в консультации не было необходимости  и после сожалели об этом: стоимость независимой консультации минимальна по сравнению с  риском, который могут взять на себя, не заметив его при подписании договора купли- продажи недвижимости. И эта консультация может быть независимой только в том случае,  если её оказывает адвокат, полностью не зависящий от других профессионалов, которые окружают покупателя.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испанский закон применим к договорам страхования жизни, заключённым в Испании, хотя как страхователь и застрахованное лицо, так и бенефициар, могут быть иностранными гражданами. Закон устанавливает, как интерпретировать конкретное назначение бенефициара.

Закон предусматривает, что в случае общего назначения детей человека в качестве бенефициаров, понимается  как „дети“ для всех потомков, имеющих право на наследство. В то же время, если назначение сделано в пользу наследников страхователя, застрахованного или другого лица, будут рассматриваться в качестве таких „наследников“ те, которые имеют этот статус на момент смерти застрахованного лица. Таким образом, закон четко разграничивает детей и наследников в регулировании назначения бенефициаров договора страхования. Наследники должны быть универсальными  преемниками (которые пользуются всеми правами и принимают все обязательства наследства ) основного лица,  (как правило, страхователь) на момент смерти застрахованного лица (обычно в договоре индивидуального страхования жизни  страхователь и застрахованный являются одним и тем же лицом ). Но в любом случае дети являются бенефициарами будучи  или нет универсальными наследниками страхователя или застрахованного лица. С другой стороны, бенефициары, которые одновременно являются  наследниками (юридическими или по завещанию) сохранят этот статус, даже если откажутся от наследства.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наши наследники –  это люди, которые, согласно закону или на основании завещания унаследуют наши права, когда мы умрем. Но, если мы заключаем договор страхования жизни, мы можем свободно назначать получателя застрахованного капитала, независимо от наследования. Наследование регулируется в соответствии с нашим Гражданским кодексом, но договор страхования жизни, заключённый в Испании,  регулируется в соответствии с испанским законодательством.

Возможно, что страховая сумма к получению бенефициаром  будет превышать всё состояние наследства.  Поэтому, если это важно предусмотреть передачу нашего имущества через наследование по завещанию, также важно  позаботиться  о назначении  бенефициаров нашего страхования жизни, поскольку получаемый после нашей смерти капитал на основании договора страхования жизни не является, как правило, частью наследственной массы.

Независимо от того, кто является Вашими наследниками, обладатель полиса страхования жизни может свободно назначать бенефициара или изменить ранее реализованное назначение  без согласия страховщика. Назначение получателя может быть сделано в страховом полисе, в последующем заявлении в письменном виде на имя страховщика или в завещании, указывая в завещательном распоряжении все идентифицирующие данные по договору страхования. Только тогда, когда на момент смерти застрахованного лица не будет конкретно назначенного бенефициара ( на право получения страховой суммы ) или даже правил его определения, капитал составит часть имущества получателя. Наоборот, во всех остальных случаях, получатель получит гарантированную страховую сумму в полной независимости от того, что произойдет с наследством. Эта ситуация особенно интересна, когда принятие наследства предполагает принятие на себя  долгов, или когда может быть спор между наследниками, назначенными в завещании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке