Испанское правительство стремится таким образом оживить рынок недвижимости, поощряя иностранцев  инвестировать в Испании в обмен на получение вида на жительство, что является очень удобным для перемещения по всем странам Шенгенской зоны практически без ограничений.

Снова мы сталкиваемся с опасностью того, что инвестор, который видит в покупке недвижимости возможность реализовать свой бизнес в Европе, воспользовавшись законным  видом на жительство в Испании, не слишком беспокоится о том, чтобы проверить, что покупка недвижимости- безопасное и надёжное дело. С ним может случиться то же, что и с туристом, который находится в отпуске, и отдает предпочтение наслаждению пляжем, а не посещению адвоката. Вложение в этом случае также является средством, а не целью. Так же как турист видит в приобретении жилья средство для обеспечения  пребывания в Испании во время отпуска, предприниматель, заинтересованный в возможности перемещаться по Шенгенской зоне свободно, видит в приобретении недвижимости только средство для получения вида на жительство. Ни один, ни другой не считают важным принимать меры предосторожности при покупке.  Потом, если что-то пойдет не так, только тогда  приходят к адвокату, надеясь, что он  решит проблемы, которые были созданы из-за отсутствия независимой  и профессиональной консультации. В большинстве случаев это слишком поздно, и решения, если они имеются, будут представлять стоимость намного превышающую ту, которую бы заплатили, проконсультировавшись вовремя. Ни один хорошо проконсультировавшийся инвестор не совершил бы эту ошибку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Многие миллионы туристов, которые из года в год повторяют свой отпуск в Испании, в конечном итоге покупают дом в стране. Однако, вкладывая  свои многолетние сбережения  в Испании, они продолжают думать, что находятся на отдыхе, и принимают фундаментальные решения без необходимых мер предосторожности.

Слово “турист” имеет негативные коннотации на всех языках. Авиакомпании называют “туристом”   самый экономичный класс своих рейсов, и во всех странах, которые живут за счет туризма, а Испания не является исключением, турист считается невежественным человеком, который здесь только временно и которого обычно кажется очень легко обмануть. Типичный образ туриста – это тот,   которым можно безнаказанно злоупотреблять, объясняется, главным образом из-за его недостаточного знания языка и обычаев страны, но также и тем, что, так как он находится на отдыхе, наслаждаясь небольшим количеством дней отпуска, которые позволяет ему его работа,  занимает спокойную позицию и не принимает меры предосторожности, которые  при тех же обстоятельствах он принимал бы  на своей родине.

Приобретение жилья всегда предполагает очень большие затраты,  во многих случаях, сбережений, для которых потребовались годы, чтобы накопить. Это решение должно быть принято с соблюдением всех гарантий и со всей имеющейся  информацией о правовых и экономических рисках. В юридических фирмах  мы видим каждый день, как иностранные граждане были обмануты при покупке недвижимости и потеряли реализованные вложения, пренебрегая  надлежащими рекомендациями при покупке.  Они думали, что в консультации не было необходимости  и после сожалели об этом: стоимость независимой консультации минимальна по сравнению с  риском, который могут взять на себя, не заметив его при подписании договора купли- продажи недвижимости. И эта консультация может быть независимой только в том случае,  если её оказывает адвокат, полностью не зависящий от других профессионалов, которые окружают покупателя.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Недавно вступил в силу Королевский указ 235/2013 от 5 апреля, в котором утверждаются  основные процедуры сертификации энергоэффективности зданий. В рамках этого нового регулирования, с 1 июня 2013 г., вы не можете законно заключать договоры купли-продажи или сдачи в аренду имущества без представления такого сертификата.

В последние годы не только кризис внес затруднение в осуществление продажи недвижимости:  дальнейшее применение новых правовых требований также затруднило процесс продажи, под предлогом увеличения гарантий для покупателя. Так, совсем недавно мы столкнулись с невозможностью регистрации в Реестре имущества жилья, приобретённого путём купли-продажи без предварительного  сообщения о передаче прав собственности  в соответствующий муниципалитет, с тем, чтобы  можно было оплатить налог, известный в народе как  “plusvalía”. Ранее мы также встречались, в случае купли-продажи дома, с необходимостью доказательства его пригодности для проживания посредством сертификата соответствия, получение которого, во многих случаях, требует много затрат энергии и времени.  И в большинстве случаев эти сертификаты служат в основном только для ратификации существующей фактической ситуации, поэтому их требование  служит единственно  для замедления  процессов, повышения затрат и увеличения и без того чрезмерной бюрократии вокруг продажи собственности.

Последняя трудность, которую нужно преодолеть продавцам жилья,   это обязанность предоставлять покупателям или арендаторам энергетический сертификат, подтверждающий  энергетическую эффективность жилья. Этот документ будет описывать, насколько дом эффективно потребляет электроэнергию и будет включать объективную информацию о минимальных энергетических потребностях с тем, чтобы будущие владельцы или арендаторы здания или его части  имели возможность сравнить и оценить их эффективность с другими аналогичными предложениями.

Цель данного норматива  – способствование продвижению на рынке более энергоэффективных зданий и инвестиций в энергосберегающие технологии путём  позволения покупателям сравнить энергоэффективность зданий.  Кроме того, настоящая директива помогает  сообщению информации об углекислом газе (  CO2 ), выброшенном жилым сектором, что будет способствовать принятию мер по сокращению выбросов и улучшению энергетического  рейтинга зданий. Похвальная цель, конечно, вне сомнения, но на очень длительный срок, если ещё что- то вновь будет построено в этой стране. На сегодняшний день то,  что мы имеем, это огромный выбор зданий, которые не находят покупателя,  и продажа их стала с этой директивой  еще более трудной.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Покупка дома всегда является важным решением, потому что это предполагает значительные инвестиции. Таким образом, Вы всегда должны думать о последствиях и чётко знать, чем Вы рискуете в данном случае.

Каждый случай имеет свой собственный набор проблем. Сегодня я хочу рассмотреть характерную ситуацию: дети или супруги умершего наследуют жильё (дом или квартиру), которое являлось постоянным местом жительства этого человека. Во время подписания необходимых  нотариальных документов, где оформляется это принятие наследства, для снижения высокого испанского налога на наследство  наследники с облегчением слушают предложение о заявлении в письменной форме в документе о принятии  наследства, что они  не имеют намерения продавать это имущество в ближайшие пять лет: таким образом, это позволит сэкономить достаточно большую сумму  при оплате налога  или даже ничего не платить, и документ о принятии наследства также может быть зарегистрирован в земельном реестре без проблем.

По прошествии времени наследники забывают о том, что на момент принятия наследства ими подписано заявление об освобождении от налога, которое было нотариально заверено, и потом появляется перспектива продажи имущества по очень выгодной цене (такое случалось часто в золотые времена, задолго до начала кризиса).

Затем наследники решают продать, и, следовательно, покупатель
приобретает имущество и соглашается заплатить высокую цену. Не исключена даже возможность, что банк  финансирует операцию с гарантией того, что объект,  который приобретает покупатель, теоретически свободен от обременений. Но это не совсем верно:  есть обязанности в отношении имущества, которые зафиксированы в регистрации собственности,  но о которых никто не думает (ни покупатель, который приобретает, ни нотариус, который заверяет сделку, ни банк, который рискует своими деньгами). Налоговые государственные органы имеют право на пересмотр налоговых деклараций о доходах, которые были поданы в каждой передаче собственности, и, если они не согласны с исчисленным и оплаченным налогом в момент получения, то может в одностороннем порядке сделать новый  расчёт налога на прибыль, обладая гарантией, что объект недвижимости в любом случае обременен для покрытия потенциальных обязательств перед налоговыми органами, независимо от того, кто в настоящее время является владельцем.

Это бы означало в случае, который мы привели в пример, что  налоговые органы могли бы преподнести  покупателю неприятный сюрприз, если бы выяснилось, что условия для освобождения от налогов  в момент приобретения имущества по наследству не были выполнены: так недвижимость, которая была приобретена по наследству, используя налоговый вычет, теперь должна предстать перед ответственностью, с которой нынешний владелец не имеет ничего общего. И налог, который начисляется налоговыми органами в одностороннем порядке для оплаты детьми  или  супругом умершего,  бывшего собственника имущества, может представлять высокий процент от ее стоимости.

Поэтому мы всегда рекомендуем не подписывать какой-либо контракт или предварительный договор купли-продажи без предварительной проверки адвокатом проблем, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Этот случай лишь один пример из многих неприятностей, подстерегающих покупателей  в момент подписания контракта без осмотрительности. Однако существует немало других случаев, которые включают в себя  большой риск. Налоговые органы в настоящее время  нуждаются в ресурсах в связи с кризисом и имеют в своем распоряжении большое количество бездействующих чиновников, которые в настоящее время занимаются проверками всех видов юридических сделок, заключенных в течение последних четырех лет (наследование, купля-продажа,  пожертвования и так далее), ищут повод  для того, чтобы иметь возможность представить расчет дополнительных налогов, которые еще не предписаны, и требовать  дополнительные соответствующие суммы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В Испании часто имеют место случаи несоответствия записей, зарегистрированных в кадастре и регистрации недвижимости, они не являются идентичными и две записи могут противоречить фактическому земельному участку.

Причиной этого является то, что источники информации различаются: в  системе регистрации недвижимости (registro de la propiedad) регистрируется только информация, содержащаяся в официальных документах, (например, нотариально заверенные договора или  решения суда), однако информация в кадастре представляется и регистрируется должностными лицами муниципалитета или  налоговой инспекцией.

Функция информации также варьируется: в реестре
имущества частное лицо вносит информацию, которую они хотят защитить с гарантией официальной регистрации, а в кадастре администрация готовит сведения, необходимые для исчисления налогов и осуществления своих требований.

Это потенциальное противоречие не единственная  разница между испанской  регистрацией  и другими иностранными регистрами земли, другое и очень важное различие в испанском земельном реестре (Registro de la  Propiedad) является реестр с обязательным описанием здания, включая  детали о строительном участке посредством нотариального заверения, в то время как в других зарубежных регистрах земли ( как например, в Германии), записывается только явный размер участка без детального описания.

Примечательно, что это означает, что, если они вносят изменения в здание, его изменённое  состояние также должно быть обновлено
в реестре имущества, с   нотариально заверенной ретроспективой
«Декларация о новой работе.” Однако зачастую это не делается, либо по незнанию, нежеланию платить нотариусу, затраты на регистрацию, или, обычнее всего, потому,  что ( новое) разрешение на строительство не было предоставлено.

Почти все контракты купли-продажи имущества зависят от финансирования покупателя. Это финансирование обычно предоставляется банком, но всегда с гарантией того, что оно записано в земельный регистр в качестве залога на приобретённое имущество.  Поэтому это очень важно, чтобы информация, записанная в регистре имущества не вступала в конфликт с реальностью, потому что любое отсутствие информации в книге реестра может означать, что банк не будет покрывать договорённую стоимость покупки имущества (независимо от того, что на самом деле  указано в земельном регистре).

Поэтому, если вы намерены выставить собственность на
рынке в качестве продавца, желательно найти все записи
регистрации и земельному кадастру и сравнить их с реальным участком).

Обеспечение правильного занесения измерения земли в кадастре, позволило бы относительно просто  внести поправки в земельный реестр. При  существующей лицензии на строительные работы и окончательном утверждении  муниципалитетом   все может быстро двигаться вперед. Становится трудно, однако, когда здание или часть существующего здания не были записаны и для которых не существует официального утверждения. Тогда только остаётся длительный и дорогостоящий путь получения разрешения на строительство через архитектора.

Иная ситуация, когда не только фактическая  информация, но и записанная правовая информация неверна: это часто происходит в случае наследования, которое не было оформлено, или когда  покупатель не заверил  договор купли- продажи нотариально.  Потому что только информация, содержащаяся в официальной документации, может быть записана в реестре собственности, частные контракты продажи не могут быть зарегистрированы.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В славные годы  (пузыря на рынке недвижимости), когда всё покупалось, мы, адвокаты, играли ключевую роль в консультировании покупателей при  приобретении собственности со всеми гарантиями. Теперь,когда  всё продаётся, наша роль по-прежнему остается решающей для избежания  срыва сделки  по юридическим причинам.

Не часто в своей жизни обычный человек принимает решение о покупке или продаже имущества. Тем не менее, не думаю, что в обществе есть понимание того, что прежде чем  принять  это фундаментальное решение, целесеобразнее  было бы проконсультироваться с адвокатом. Более того,  общее заблуждение состоит в том, что к адвокату надо обращаться только для решения проблем, и не, как это должно быть,  для их предотвращения. По этой причине мы часто сталкиваемся с тем, что клиенты приходят к нам в адвокатскую контору после того, как уже подписали контракт, полагая,  что мы по мановению волшебной палочки сможем  решить эту проблемную ситуацию, которая никогда бы не возникла, если бы  они проконсультировались с нами вовремя.

Из всех специалистов, участвующих в создании договора купли- продажи имущества, адвокат – единственный, кто может дать совет с уверенностью, это его единственная функция, и за это ему платят, абсолютно независимо от того, состоится ли сделка или нет.  Совершенно определенно, что это единственный специалист, который может спокойно сообщить клиенту: не подписывайте! Именно поэтому считаться с его поддержкой при осуществлении сделки купли -продажи  очень важно, и чем скорее к нему придут, тем лучше.

На рынке недвижимости коммерческие посредники обычно избегают участия адвокатов, полагая, что это  увеличивает расходы сделки и, следовательно, снижает их возможности для маневра. Но реальность доказывает обратное: затраты на наше вмешательство очень выгодны, мы можем привести множество примеров проведения сделок купли-продажи недвижимости, которые потерпели бы неудачу, если  бы не немедленное вмешательство квалифицированных адвокатов. Наиболее распространёнными проблемами, которые мы решаем, являются:

• проблемы, касающиеся применимого права к режимам собственности супругов.
• юридическое оформление принятия наследства
• объекты недвижимости в ожидании декларации нового строительства
• проблемы, связанные с налоговой политикой и контролем за отмыванием ( легализацией) капитала, характерные для продавцов и покупателей, не являющихся резидентами
• специальные полномочия, необходимые для оформления операции…

Но диапазон  возможностей огромен, и каждый из этих вопросов может нанести вред сделке продажи, вплоть до того, что  сделать её невозможной,  особенно в настоящее время: отсутствия покупателей и  избытка предложений  продукта жилья на рынке. Кроме того, опыт в международных операциях с покупателями или продавцами, которые не являются резидентами на данный момент, является важным, так как рынок  жилья предлагает свои акции, главным образом, для потенциальных иностранных покупателей стран, расширяющих свои возможности и интерес к покупке недвижимости в Испании , таких как Россия, Швейцария, Индия, Китай и др.

При провале сделки с недвижимостью   брокеры теряют  фактически затраченное время, самоотдачу, которые им никто не компенсирует. И зачастую причинами неудач являются некоторые правовые вопросы, которые бы только адвокат, специалист в этой области, мог предвидеть заблаговременно и обеспечить возможные варианты решения, чтобы избежать потери покупателя. Или же, если не представляется возможным  ни одно из предлагаемых решений, вовремя отказаться от операции, прежде чем понести дальнейшие лишние затраты. Работа  с агентами по недвижимости или другими посредниками на рынке жилья –  это один из наиболее важных путей в бизнесе, и взаимодействия, которые он порождает, очень полезны для обеих сторон: как для юристов, участвующих в этом деле, так и для агентств, но всегда на благо общего клиента, того, который может купить и продать с гарантиями и созреть в своем решении , имея всю необходимую информацию.

Карлос Прието Сид – Адвокат