Любому,  кто бы ни вкладывал средства в  недвижимость в  Испании, следует учитывать, что цена, по которой он приобретает её, должна совпадать со стоимостью объекта недвижимости, заявленной в официальном документе, который оформляет это приобретение. Тем не менее, на протяжении истории мы сталкивались с самыми различными ситуациями, в зависимости от экономической  конъюнктуры и поведения налоговых властей.

Те, кто покупали недвижимость до взрыва жилищного пузыря в 2008 году, несомненно, в какой-то момент процесса приобретения слышали предложение, связанное с возможностью официального объявления стоимости в нотариальном акте купли-продажи (в “Эскритуре”) ниже цены, фактически  уплаченной за недвижимое имущество. Эта практика была очень распространенной, и делалось это с целью снижения налогов продавцу и покупателю: покупатель платил меньше за налог на передачу собственности(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), который должен был платить в качестве приобретателя, поскольку базой для расчета налога является стоимость передачи; продавец также платил меньше, так как имущественная  прибыль, объявленная при передаче, была меньше, а при меньшей прибыли — меньше налог ренты (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), который он должен был выплачивать в качестве передающего лица.

Сегодня времена поменялись и, что удивительно, мы оказываемся  в обратной ситуации. Нынешняя катастрофическая ситуация на рынке недвижимости может привести к тому, что стороны в договоре купли-продажи будут вынуждены объявить в Нотариальном документе, который официально формализует контракт, стоимость, превышающую фактически уплаченную, во избежание нежелательных проверок со стороны Государственных Налоговых органов.

И дело в том, что  независимо от цены, которую мы платим за недвижимое имущество, оценочной стоимостью для Государственного Налогового агентства является предопределенная стоимость, так называемая «фискальная стоимость”. Эта стоимость может быть вычислена в каждом конкретном случае, исходя из стоимости, назначенной  Земельным кадастром Министерства Финансов для каждого объекта  недвижимости,  в зависимости  от многочисленных  объективных факторов. Некоторые муниципалитеты провели в Золотые годы, предшествующие 2008 году, пересмотр  кадастровой стоимости   недвижимости в своём регионе, поднимая её согласно  стремительному росту цен на рынке жилья. Однажды проведя переоценку в муниципалитете, вновь вносить изменения не так-то просто, и, кроме того, должны соблюдаться установленные законом сроки, которые задерживают обновление на долгие годы. По этой причине теперь мы встречаемся иногда с кадастровыми оценками, пересмотренными до возникновения взрыва пузыря на рынке жилья, из-за которых некоторые минимальные фискальные цены оказались выше средних  рыночных цен.

Несоблюдение этой налоговой оценки на момент официального оформления сделки купли-продажи недвижимости в государственном документе с налоговой  трансцендентностью — значит рисковать еще одной больше чем уверенной проверкой со стороны налоговых органов, перед которыми будет сложно доказать, что на самом деле не должны были платить больше за недвижимость, которую мы приобрели, хотя цена, которую мы указали в нотариальном  акте, будет действительно та, которую мы заплатили.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это — процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом —  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, —  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В Испании часто имеют место случаи несоответствия записей, зарегистрированных в кадастре и регистрации недвижимости, они не являются идентичными и две записи могут противоречить фактическому земельному участку.

Причиной этого является то, что источники информации различаются: в  системе регистрации недвижимости (registro de la propiedad) регистрируется только информация, содержащаяся в официальных документах, (например, нотариально заверенные договора или  решения суда), однако информация в кадастре представляется и регистрируется должностными лицами муниципалитета или  налоговой инспекцией.

Функция информации также варьируется: в реестре
имущества частное лицо вносит информацию, которую они хотят защитить с гарантией официальной регистрации, а в кадастре администрация готовит сведения, необходимые для исчисления налогов и осуществления своих требований.

Это потенциальное противоречие не единственная  разница между испанской  регистрацией  и другими иностранными регистрами земли, другое и очень важное различие в испанском земельном реестре (Registro de la  Propiedad) является реестр с обязательным описанием здания, включая  детали о строительном участке посредством нотариального заверения, в то время как в других зарубежных регистрах земли ( как например, в Германии), записывается только явный размер участка без детального описания.

Примечательно, что это означает, что, если они вносят изменения в здание, его изменённое  состояние также должно быть обновлено
в реестре имущества, с   нотариально заверенной ретроспективой
«Декларация о новой работе.» Однако зачастую это не делается, либо по незнанию, нежеланию платить нотариусу, затраты на регистрацию, или, обычнее всего, потому,  что ( новое) разрешение на строительство не было предоставлено.

Почти все контракты купли-продажи имущества зависят от финансирования покупателя. Это финансирование обычно предоставляется банком, но всегда с гарантией того, что оно записано в земельный регистр в качестве залога на приобретённое имущество.  Поэтому это очень важно, чтобы информация, записанная в регистре имущества не вступала в конфликт с реальностью, потому что любое отсутствие информации в книге реестра может означать, что банк не будет покрывать договорённую стоимость покупки имущества (независимо от того, что на самом деле  указано в земельном регистре).

Поэтому, если вы намерены выставить собственность на
рынке в качестве продавца, желательно найти все записи
регистрации и земельному кадастру и сравнить их с реальным участком).

Обеспечение правильного занесения измерения земли в кадастре, позволило бы относительно просто  внести поправки в земельный реестр. При  существующей лицензии на строительные работы и окончательном утверждении  муниципалитетом   все может быстро двигаться вперед. Становится трудно, однако, когда здание или часть существующего здания не были записаны и для которых не существует официального утверждения. Тогда только остаётся длительный и дорогостоящий путь получения разрешения на строительство через архитектора.

Иная ситуация, когда не только фактическая  информация, но и записанная правовая информация неверна: это часто происходит в случае наследования, которое не было оформлено, или когда  покупатель не заверил  договор купли- продажи нотариально.  Потому что только информация, содержащаяся в официальной документации, может быть записана в реестре собственности, частные контракты продажи не могут быть зарегистрированы.

Карлос Прието Сид — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Королевский указ 1558/2012 от 15 ноября вводит новые требования отчетности для налогоплательщиков,проживающих в Испании: они должны декларировать в органы государственной налоговой службы Испании свои права и  имущество за рубежом, как недвижимое, так и банковские счета, акции, облигации и страховки, депонированные или управляемые за границей.

Это заявление должно делаться исключительно телематическим путём через Интернет, передавая соответствующее заявление с электронной подписью, произведенной при выборе сертификата, заблаговременно установленного в браузере с этой целью. Срок подачи заявления — с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится эта информация, которую нужно представить, хотя подача декларации 2012 будет проходить в течение марта и апреля 2013.

Информация, подлежащая представлению в налоговые органы о состоянии счетов в финансовых учреждениях, расположенных за рубежом, включают в себя следующие пункты:
1. Название компании или полное наименование банка или сбербанка  и место  расположения
2. Полная идентификация счетов
3. Дата открытия или отмены, или, в соответствующих случаях, дату выдачи  и отзыва разрешений, что приводит к возникновению обязательства ответчика,  и, как это логично,
4.сальдо на счетах  по состоянию на 31 декабря и среднего сальдо за последний квартал года.

Во всяком случае, никто не обязан сообщать о состоянии счета, когда окончательное сальдо на 31 декабря не будет превышать, в общей сумме, 50.000 евро. Представление декларации в последующие годы будет обязательно только в том случае, когда любое из совместных сальдо (точно на 31 декабря и середину соответствующей последней четверти года) испытало увеличение, превышающее 20.000 евро, чем сальдо, представленное в последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если иностранными активами являются ценные бумаги, акции, паевые инвестиционные фонды, страхование жизни или инвалидности и временные или пожизненные ренты.

В отношении имущества, находящегося за границей, информационное заявление  будет содержать следующие данные:
а) Идентификация объекта недвижимости со спецификацией, краткой, его типология, как это определено соответствующим приказом министерства.
б) Месторасположение недвижимости: страна или территория, на которой она расположена: город, улица и номер.
в) дату приобретения.
г) стоимость приобретения.
В случае контрактов тайм-шера или пользования по очереди и прав  узуфрукта следует также указать стоимость имущества на 31 декабря. Количественные пределы ответственности такие же, как и в предыдущих случаях.

Эта обязанность объявления активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимной помощи между налоговыми органами,  о котором мы будем говорить в следующей статье.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В славные годы  (пузыря на рынке недвижимости), когда всё покупалось, мы, адвокаты, играли ключевую роль в консультировании покупателей при  приобретении собственности со всеми гарантиями. Теперь,когда  всё продаётся, наша роль по-прежнему остается решающей для избежания  срыва сделки  по юридическим причинам.

Не часто в своей жизни обычный человек принимает решение о покупке или продаже имущества. Тем не менее, не думаю, что в обществе есть понимание того, что прежде чем  принять  это фундаментальное решение, целесеобразнее  было бы проконсультироваться с адвокатом. Более того,  общее заблуждение состоит в том, что к адвокату надо обращаться только для решения проблем, и не, как это должно быть,  для их предотвращения. По этой причине мы часто сталкиваемся с тем, что клиенты приходят к нам в адвокатскую контору после того, как уже подписали контракт, полагая,  что мы по мановению волшебной палочки сможем  решить эту проблемную ситуацию, которая никогда бы не возникла, если бы  они проконсультировались с нами вовремя.

Из всех специалистов, участвующих в создании договора купли- продажи имущества, адвокат — единственный, кто может дать совет с уверенностью, это его единственная функция, и за это ему платят, абсолютно независимо от того, состоится ли сделка или нет.  Совершенно определенно, что это единственный специалист, который может спокойно сообщить клиенту: не подписывайте! Именно поэтому считаться с его поддержкой при осуществлении сделки купли -продажи  очень важно, и чем скорее к нему придут, тем лучше.

На рынке недвижимости коммерческие посредники обычно избегают участия адвокатов, полагая, что это  увеличивает расходы сделки и, следовательно, снижает их возможности для маневра. Но реальность доказывает обратное: затраты на наше вмешательство очень выгодны, мы можем привести множество примеров проведения сделок купли-продажи недвижимости, которые потерпели бы неудачу, если  бы не немедленное вмешательство квалифицированных адвокатов. Наиболее распространёнными проблемами, которые мы решаем, являются:

• проблемы, касающиеся применимого права к режимам собственности супругов.
• юридическое оформление принятия наследства
• объекты недвижимости в ожидании декларации нового строительства
• проблемы, связанные с налоговой политикой и контролем за отмыванием ( легализацией) капитала, характерные для продавцов и покупателей, не являющихся резидентами
• специальные полномочия, необходимые для оформления операции…

Но диапазон  возможностей огромен, и каждый из этих вопросов может нанести вред сделке продажи, вплоть до того, что  сделать её невозможной,  особенно в настоящее время: отсутствия покупателей и  избытка предложений  продукта жилья на рынке. Кроме того, опыт в международных операциях с покупателями или продавцами, которые не являются резидентами на данный момент, является важным, так как рынок  жилья предлагает свои акции, главным образом, для потенциальных иностранных покупателей стран, расширяющих свои возможности и интерес к покупке недвижимости в Испании , таких как Россия, Швейцария, Индия, Китай и др.

При провале сделки с недвижимостью   брокеры теряют  фактически затраченное время, самоотдачу, которые им никто не компенсирует. И зачастую причинами неудач являются некоторые правовые вопросы, которые бы только адвокат, специалист в этой области, мог предвидеть заблаговременно и обеспечить возможные варианты решения, чтобы избежать потери покупателя. Или же, если не представляется возможным  ни одно из предлагаемых решений, вовремя отказаться от операции, прежде чем понести дальнейшие лишние затраты. Работа  с агентами по недвижимости или другими посредниками на рынке жилья —  это один из наиболее важных путей в бизнесе, и взаимодействия, которые он порождает, очень полезны для обеих сторон: как для юристов, участвующих в этом деле, так и для агентств, но всегда на благо общего клиента, того, который может купить и продать с гарантиями и созреть в своем решении , имея всю необходимую информацию.

Карлос Прието Сид — Адвокат