Мы уже писали в этом блоге о рисках, связанных с покупкой недвижимости, которую продавец ранее получил в порядке наследования от умершего человека, с которым у него не было прямых родственных отношений. Покупатель обычно не знал об этой ситуации, и, тем не менее, она влекла за собой юридические риски, которые в настоящее время благополучно устранены.

Наиболее распространенным примером является случай, когда от одинокого или овдовевшего человека, не имеющего детей, по завещанию или в соответствии с законом передается наследство не прямым родственникам (родным братьям и сестрам, племянникам, двоюродным братьям) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье. Когда эти наследники принимают наследство и становятся собственниками имущества умершего, по логике вещей, они заинтересованы в его продаже третьим лицам. Для того, чтобы продать эту недвижимость, право собственности продавца должно быть сначала зарегистрировано в реестре собственности. В данной регистрации до настоящего времени было указано ограничение на право распоряжения (продажи третьему лицу) данным имуществом сроком на два года. Это ограничение было сделано для того, чтобы в случае появления легитимного лица, т.е. лица с преимущественным правом наследования (например, до сих пор непризнанного ребенка), его права были защищены.

Покупатель, который никогда не знает, как продавец приобрел недвижимость, мог взять на себя обязательство приобрести ее посредством договора залога, а затем с удивлением обнаружить, что банки отказывают в финансировании сделки купли-продажи из-за этого ограничения. Статья закона, которая поддерживала это ограничение, недавно была отменена задним числом, поэтому покупатели могут быть теперь более спокойны.

В любом случае, мы рекомендуем вам проконсультироваться с адвокатом, когда вы принимаете решение о покупке недвижимости, чтобы получить необходимую юридическую помощь и избежать других рисков, которые также присутствуют в этом виде сделок.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Покупка недвижимости — это всегда рискованное решение. И более того, когда она была приобретена продавцом по наследству, поскольку этот случай имеет дополнительные риски, зависящие от того, какие отношения продавец имел с прежним владельцем.

Недавно мы обсуждали в этом блоге вопрос о рисках приобретения недвижимости, унаследованной прямыми родственниками предыдущего владельца. Это были риски фискального характера, поскольку налоговые льготы, которыми человек может воспользоваться при наследовании из-за того, что он является очень близким родственником умершего, впоследствии приводили к ограничениям при распоряжении имуществом, при несоблюдении которых покупатель был вынужденным принимать на себя риски, связанные с претензией со стороны налоговых органов.

Теперь мы рассмотрим другие виды рисков, которые возникают в противоположных ситуациях, то есть в тех случаях, когда продавец приобрел имущество по наследству, но у лица, с которым у него не было прямых родственных отношений. Наиболее распространенный пример — это одинокий человек или вдова без детей, которые по завещанию или по применению закона наследуют имущество непрямым родственникам (братья и сестры по испанскому закону, племянники, двоюродные братья и сестры) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье.

Когда продавец регистрирует права, приобретенные в результате наследования в реестре собственности, существует ограничение на право распоряжаться (продавать третьей стороне) этим имуществом в течение определенного периода времени. Причина такого ограничения в том, чтобы в случае появления легитимного лица, то есть лица, имеющего право наследования по преференции, ( ребенок, до сих пор не признанный, например), его права были защищены.

Во многих случаях это ограничение не принимается во внимание, и это может вызвать сюрпризы, потому что банки могут отказать в финансировании операции по покупке недвижимости в этих случаях.

Поэтому в очередной раз мы рекомендуем обращаться к юристу в тот момент, когда мы принимаем решение о приобретении недвижимости, для получения необходимой юридической помощи.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Как мы уже говорили ранее в этом блоге http://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=57, в Испании администрация использует две различные системы для обеспечения гарантии и контроля прав собственности на недвижимое имущество: реестр права на недвижимое имущество и кадастр. Эта двойственность часто создает проблемы из-за несоответствий в зарегистрированной информации.

Две системы не хранят идентичные между собой юридически значимые данные об объектах недвижимости, потому что как источник информации, которую они содержат, так и конечная цель их различны. Кадастр предоставляет в налоговую службу сведения о собственности с целью сбора налогов, т. е. имеет фискальную функцию, и информация поступает из частных заявлений или проверок должностных лиц. Реестр собственности же служит для защиты зарегистрированных прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими, но принимает в качестве титула только публичные документы. Поэтому информация реестра должна быть более скрупулезной, чем кадастра недвижимости, поскольку источник информации отвечает более высоким требованиям.
Необходимость в том, чтобы скоординировать информацию, содержащуюся в реестре, с той, что хранится в кадастре, а также чтобы они были согласованными и, кроме того, достоверными, привело правительство Испании уже в 2015 году к тому, чтобы предусмотреть легкую процедуру координирования между обеими системами.

Использование этой процедуры широко распространилось, и уже можно достаточно автоматическим способом обновлять существующие данные, координируя и приспосабливая их к действительности. Благодаря этому мы можем пользоваться бесконечными преимуществами, потому что, если записанные данные будут согласованными и приспособленными к физической реальности, продажа или любой вид операции с недвижимостью (ипотека, дарение или наследование и т. д.), которые мы хотим произвести с нашей собственностью, в конечном итоге будет гораздо проще. И эти преимущества являются элементами, которые очевидно влияют на реальную рыночную стоимость нашей недвижимости.

Я призываю всех моих читателей проверить, являются ли кадастровые и регистрационные данные принадлежащего им недвижимого имущества согласованными и в то же время адаптированными к физической реальности, и если нет, осуществить эту процедуру с нашей помощью. Так вы будете уверены в защите зарегистрированных прав на недвижимое имущество со всеми гарантиями и, более того, в том, что налоги, которые вы платите за свою недвижимость, взыскиваются верно.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Наконец, после нескольких лет непрерывного падения цен и объема продаж, статистика начинает представлять положительные результаты. Очень незначительные, но ломающие нисходящую тенденцию. Международная обстановка, возможно, могла бы побудить нас к принятию инвестиционных решений в сфере недвижимости в Испании.

Предвидится значительное снижение числа российских туристов в этом году на испанском побережье в связи с нестабильностью, порожденной кризисом между Россией и Украиной, и, главным образом, из-за девальвации рубля. Евро также переживает прогрессивную девальвацию, и все признаки того, что эта тенденция будет продолжаться и в будущем. Но эти, казалось бы, негативные новости могут иметь другое чтение: всегда, в условиях девальвации валют,
сознательные граждане стремились вкладывать свои сбережения в товары, своего рода «убежище», и на протяжении всей истории наиболее распространенным надёжным убежищем для денежных сбережений всегда было вложение в недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от старших поколений весьма консервативный менталитет, в основе которого лежит понимание того, что каждый преуспевающий человек должен стать владельцем в течение своей жизни. Этот менталитет значительно повлиял на рынок недвижимости, традиционно порождая более высокий спрос, чем ожидалось на каждом экономическом этапе. И, с другой стороны, сотни тысяч иностранцев, которые желают спокойного отдыха на пенсии на испанском побережье или приезжать сюда каждый год, чтобы провести лето, не сомневаются  в покупке недвижимости, где можно наслаждаться Испанией в своем собственном жилище.

Все эти факторы возвращают нас в начало: всегда было принято считать, что инвестиции в недвижимость в Испании — это надёжное вложение капитала. В результате тяжёлого кризиса последних лет мы не должны забывать, что на протяжении десятилетий недвижимость представляла лучший и наиболее безопасный способ инвестировать сбережения в нашей стране.
И именно этот кризис вернул цены на рациональный уровень и, согласно ежемесячной статистике, начинает понемногу подниматься.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

В эти времена тяжелого экономического кризиса тысячи объектов недвижимости продаются с аукциона каждый месяц в Испании, поскольку их владельцы не могут оплатить свои долги. В большинстве случаев кредитором является банк, и при отсутствии претендентов принять участие в торгах на аукционе недвижимость в итоге будет присуждена тому же кредитору.

Сколько бы институты и подразделения, связанные с партией правительства, ни настаивали в последние месяцы на том, что экономическая ситуация в Испании улучшается, правда в том, что эмбарго недвижимого имущества, выселения за неуплату долгов не прекращаются. Крупнейшими кредиторами страны являются банки. На аукционах судебных органов, в случае отсутствия интереса со стороны потенциальных покупателей к описанному имуществу, банки в конечном итоге присваивают его себе без возможности урегулирования объявленного долга.

После того как банк становится владельцем, он отдает недвижимое имущество в руки агентств по недвижимости, часто созданных только для маркетинга. По той же причине, по которой не могли продать имущество на аукционе, когда предлагается этими агентствами  парализованному рынку жилья, это может занять несколько месяцев или даже лет до того, как появится возможность найти покупателя.

В течение этого времени поведение банков в качестве владельца, как правило, далеко от  ожидаемого надлежащего поведения, например, в случае соблюдения режима так называемой горизонтальной собственности, то есть когда квартира или шале являются частью кондоминиума, за услуги мест общего пользования, таких как порталы, бассейны, сады и т.д.., банк не производит  коммунальные платежи до тех пор, пока не появится покупатель, который оплатит взносы  для покрытия необходимых расходов на уборку и обслуживание мест общего пользования. Другой распространенной проблемой является то, что ни торговые агентства, ни банки не беспокоятся даже минимально о состоянии помещения: могут быть протечки, гнезда голубя, любая другая возникшая проблема, которая может вызвать неудобства для соседей.

Поэтому прежде чем инвестировать в Испании необходимо иметь в виду подобные риски. Многие инвесторы заинтересованы залоговой недвижимостью,  потому что  думают, что ее стоимость может быть ниже средней.  Не стоит забывать, что банки обладают достаточной способностью выдержать столько лет, сколько необходимо для того, чтобы продать запасы недвижимости (в этом им так помогли деньги налогоплательщиков). Поэтому не стоит ожидать, что они снизят цены намного больше, чем другие собственники, намного больше отчаявшиеся в получении  ликвидности.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если в момент нашей смерти у нас остается имущество,  расположенное в Испании, наши наследники обязаны соблюсти ряд формальностей, прежде чем оформить имущество на свое имя. Эти процессы будут облегчены с 2015 года благодаря созданию европейского свидетельства о наследовании.  

Мы все хотим быть вместе с нашими близкими в момент нашей смерти. И наши близкие также, как правило, становятся нашими наследниками. Поэтому во время оформления наследства желательно, чтобы органы власти, к которым наши близкие должны будут обратиться, не были слишком удалены географически от места, где бы мы проводили с ними наши последние дни.

До сих пор, если немецкая супружеская пара, например, переезжала с момента своего выхода на пенсию жить в Испанию, в дом, являющийся их личной собственностью, наследники должны были  обращаться к властям Германии для получения сертификата наследования, потому что по закону наследования только немецкие власти обладали компетентной юрисдикцией при определении того, кто  является наследником. Это означало, что, например, супруга покойного, которая переехала жить с ним в Испанию, и, возможно,  не имела места жительства в Германии, вынуждена была ехать в Германию, чтобы решить проблему получения необходимого сертификата наследования, или нанять представителя, чтобы его получить.

Новый европейский закон со вступлением в силу, таким образом, во всех странах Союза будет пытаться  облегчить вещи в таком деле, которое мы только что описали, поскольку учреждается новое европейское свидетельство о наследовании, автоматически признаваемое во всех странах сообщества, и может быть выдан властями государства, в котором умерший имел постоянное местожительство.   Но, с другой стороны, мы должны принимать во внимание, что законодательством государства обычного места жительства становится общее правило закона, применимого к наследованию.  Поэтому целесообразно проконсультироваться и  чётко представлять, как этот закон постоянного места проживания   будет регулировать наше наследство, чтобы, если это необходимо, избежать нежелательных последствий посредством составления завещания.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это — процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом —  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, —  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Покупка дома всегда является важным решением, потому что это предполагает значительные инвестиции. Таким образом, Вы всегда должны думать о последствиях и чётко знать, чем Вы рискуете в данном случае.

Каждый случай имеет свой собственный набор проблем. Сегодня я хочу рассмотреть характерную ситуацию: дети или супруги умершего наследуют жильё (дом или квартиру), которое являлось постоянным местом жительства этого человека. Во время подписания необходимых  нотариальных документов, где оформляется это принятие наследства, для снижения высокого испанского налога на наследство  наследники с облегчением слушают предложение о заявлении в письменной форме в документе о принятии  наследства, что они  не имеют намерения продавать это имущество в ближайшие пять лет: таким образом, это позволит сэкономить достаточно большую сумму  при оплате налога  или даже ничего не платить, и документ о принятии наследства также может быть зарегистрирован в земельном реестре без проблем.

По прошествии времени наследники забывают о том, что на момент принятия наследства ими подписано заявление об освобождении от налога, которое было нотариально заверено, и потом появляется перспектива продажи имущества по очень выгодной цене (такое случалось часто в золотые времена, задолго до начала кризиса).

Затем наследники решают продать, и, следовательно, покупатель
приобретает имущество и соглашается заплатить высокую цену. Не исключена даже возможность, что банк  финансирует операцию с гарантией того, что объект,  который приобретает покупатель, теоретически свободен от обременений. Но это не совсем верно:  есть обязанности в отношении имущества, которые зафиксированы в регистрации собственности,  но о которых никто не думает (ни покупатель, который приобретает, ни нотариус, который заверяет сделку, ни банк, который рискует своими деньгами). Налоговые государственные органы имеют право на пересмотр налоговых деклараций о доходах, которые были поданы в каждой передаче собственности, и, если они не согласны с исчисленным и оплаченным налогом в момент получения, то может в одностороннем порядке сделать новый  расчёт налога на прибыль, обладая гарантией, что объект недвижимости в любом случае обременен для покрытия потенциальных обязательств перед налоговыми органами, независимо от того, кто в настоящее время является владельцем.

Это бы означало в случае, который мы привели в пример, что  налоговые органы могли бы преподнести  покупателю неприятный сюрприз, если бы выяснилось, что условия для освобождения от налогов  в момент приобретения имущества по наследству не были выполнены: так недвижимость, которая была приобретена по наследству, используя налоговый вычет, теперь должна предстать перед ответственностью, с которой нынешний владелец не имеет ничего общего. И налог, который начисляется налоговыми органами в одностороннем порядке для оплаты детьми  или  супругом умершего,  бывшего собственника имущества, может представлять высокий процент от ее стоимости.

Поэтому мы всегда рекомендуем не подписывать какой-либо контракт или предварительный договор купли-продажи без предварительной проверки адвокатом проблем, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Этот случай лишь один пример из многих неприятностей, подстерегающих покупателей  в момент подписания контракта без осмотрительности. Однако существует немало других случаев, которые включают в себя  большой риск. Налоговые органы в настоящее время  нуждаются в ресурсах в связи с кризисом и имеют в своем распоряжении большое количество бездействующих чиновников, которые в настоящее время занимаются проверками всех видов юридических сделок, заключенных в течение последних четырех лет (наследование, купля-продажа,  пожертвования и так далее), ищут повод  для того, чтобы иметь возможность представить расчет дополнительных налогов, которые еще не предписаны, и требовать  дополнительные соответствующие суммы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке