Правовые ограничения для покупателя наследственной недвижимости

Покупка недвижимости – это всегда рискованное решение. И более того, когда она была приобретена продавцом по наследству, поскольку этот случай имеет дополнительные риски, зависящие от того, какие отношения продавец имел с прежним владельцем.

Недавно мы обсуждали в этом блоге вопрос о рисках приобретения недвижимости, унаследованной прямыми родственниками предыдущего владельца. Это были риски фискального характера, поскольку налоговые льготы, которыми человек может воспользоваться при наследовании из-за того, что он является очень близким родственником умершего, впоследствии приводили к ограничениям при распоряжении имуществом, при несоблюдении которых покупатель был вынужденным принимать на себя риски, связанные с претензией со стороны налоговых органов.

Теперь мы рассмотрим другие виды рисков, которые возникают в противоположных ситуациях, то есть в тех случаях, когда продавец приобрел имущество по наследству, но у лица, с которым у него не было прямых родственных отношений. Наиболее распространенный пример – это одинокий человек или вдова без детей, которые по завещанию или по применению закона наследуют имущество непрямым родственникам (братья и сестры по испанскому закону, племянники, двоюродные братья и сестры) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье.

Когда продавец регистрирует права, приобретенные в результате наследования в реестре собственности, существует ограничение на право распоряжаться (продавать третьей стороне) этим имуществом в течение определенного периода времени. Причина такого ограничения в том, чтобы в случае появления легитимного лица, то есть лица, имеющего право наследования по преференции, ( ребенок, до сих пор не признанный, например), его права были защищены.

Во многих случаях это ограничение не принимается во внимание, и это может вызвать сюрпризы, потому что банки могут отказать в финансировании операции по покупке недвижимости в этих случаях.

Поэтому в очередной раз мы рекомендуем обращаться к юристу в тот момент, когда мы принимаем решение о приобретении недвижимости, для получения необходимой юридической помощи.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Аренда туристического жилья, интегрированного в товарищества собственников недвижимости

Мы уже говорили о требованиях административного характера, которые мы должны выполнять, чтобы предлагать туристам жильё в аренду: https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=277
Сегодня мы сосредоточимся на проблемах, касающихся гражданского права, которые могут быть созданы товариществом собственников жилья, которое мы хотим арендовать.

Как мы уже отмечали, администрация хочет вмешиваться в рынок аренды туристических объектов путём установления мер социального, экономического и налогового контроля, поскольку эта экономическая деятельность может повлиять на цены на жилье, конфигурацию кварталов в городах и взаимодействия с соседними микрорайонами. И эти вопросы очень чувствительны на политической арене.
Недавние, весьма противоречивые кампании движений микрорайонов и социальные группы против туризма, которые несправедливо называются некоторыми средствами массовой информации “turismofobia” обусловливаются, в основном, проблемами социального характера, вызванными расширением этого типа жилья, особенно в исторических центрах городов или в соседних курортных зонах.

Вот почему администрация обязывает нас, во-первых, в предварительном порядке представить регистрационный номер, идентифицирующий объект имущества (т. е. лицензию), который мы хотим предложить туристам. Этот номер, предоставленный компетентными службами Правительства Каталонии (RTC), начинается с сокращений HUT, которые соответствуют инициалам термина «жилье для туристического использования», на каталонском языке. Во-вторых, мы должны зарегистрировать жильё в местной полиции для регистрации сменяющих друг друга съёмщиков жилья, туристов, которые ночуют в нашем доме. Наконец, налог на пребывание в туристических заведениях, называемый IEET, должен быть урегулирован и выплачиваться периодически.

Помимо необходимости соблюдения всех этих требований административного характера следует иметь в виду, что если жильё, которое мы намерены предложить в аренду, является частью товарищества собственников недвижимости, либо потому, что это квартира в здании с зонами общего пользования, либо потому, что представляет собой отдельный дом или таунхаус, который пользуется общими услугами (бассейн, спортивные сооружения и т. д.) в одной черте города, общее собрание собственников может принять решение, влияющие на виды деятельности, которые могут выполняться в здании. Становится всё более распространённым, что квалифицированное большинство владельцев может договориться, чтобы запретить определенную экономическую деятельность в квартирах или в домах, составляющих сообщество, не позволяя нам осуществлять её в будущем. Таким образом, товарищество собственников недвижимости также может запретить нам арендовать наш дом для туристов в сезон.
Чтобы защитить наши имущественные права от этих ограничений, которые товарищество собственников недвижимости может навязать нам, мы должны обратиться за профессиональной консультацией и проанализировать конкретную ситуацию.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Новый стиль консультирования собственника

Быть владельцем недвижимости предполагает важную ответственность. Для защиты наших прав как собственников мы должны быть уверенными в том, что соблюдены все обязательные технические и юридические условия. От имени Таррако Юрис хотим предложить наши универсальные услуги консультирования собственника, предназначенные для того, чтобы в отношении его недвижимости  выполнялись все текущие и будущие испанские законодательства, и таким образом смогли пользоваться полной правовой защитой.

Наш офис, расположенный в Таррагоне, состоит из междисциплинарной команды юристов и технических специалистов, которые будут выполнять посредничество, необходимые процедуры и отчеты как перед испанской администрацией (муниципалитетами, окружными советами, правительственными ведомствами, Земельными Кадастрами, Реестрами прав собственности, нотариальными конторами, судами и т.д.), так и перед третьими лицами или структурами  (прилегающими, объединениями жильцов, собраниями владельцев, компетентными подразделениями в процессах экспроприации, и т.д.)

Прилагаем перечень оказываемых нами услуг, которые предоставляем в Ваше распоряжение:

1. Подготовка полного комплекта документов для предоставления в AEAT (Налоговые органы) в связи с необходимостью получения Индентификационного номера иностранца (NIE) и подготовка полного комплекта документов осуществление процедуры их предоставления в Министерство Внутренних Дел для получения разрешения о выдаче Индентификационного номера иностранца.
2. Составление различных типов договоров купли-продажи.
3. Проверка приобретаемой недвижимости в Реестре Собственности на наличие или отсутствие ипотеки, долгов и оплаты соответствующих налогов
4. Проверка урбанистической ситуации объекта недвижимости перед муниципальными властями.
5. Проверка возможных задолженностей со стороны передающего Сообществу владельцев.
6. Проверка исполнения налоговых обязательств.
7. Предварительный расчёт налогов и затрат для составления сметы операции.
8. Проверка применимого режима собственности супругов и советы о правовых условиях приобретения недвижимого имущества.
9. Подготовка нотариального акта (Эскритуры ).
10. .Помощь в составлении эскритуры в качестве советников. Устный дословный перевод предварительного договора купли-продажи перед заверением его нотариусом и письменный перевод его основного содержания.
11. Помощь в осуществлении необходимых банковских процедур.
12.  Регистрация нотариального акта в Реестре собственности.
13. Сообщение об изменении права собственности в соответствующие Муниципальные органы с целью уплаты муниципальных налогов и пошлин
14. Составление и представление соответствующей налоговой декларации. В случае продажи нерезидентами составление и представление налоговой декларации с указанием выгоды от продажи недвижимого имущества и соответствующих налоговых выплат в целях возможного получения возврата.
15. Посредничество в получении: справок о жилищной пригодности помещения ( жилплощади ) –  Cédulas de habitabilidad, и также сертификата энергоэффективности, необходимых для оформления сделки купли-продажи и аренды; отчетов об оценке технического состояния здания; сертификата конструктивной прочности и сертификации возраста строительных сооружений
16. Чертежей и топографических съёмок
17. Делимитация и демаркация границ собственности и посредничество в урегулировании споров с соседями
18. Историческое исследование собственности и кадастровое обновление в случае отделения и группирования земельных наделов
19. Консультации по: подключение к сетям электропитания и водоснабжения, а также эксплуатации скважин и родников; проектам нового строительства или реконструкциям, либо благоустройству; проектам экономической деятельности; обустройству дорог; оценка земельных участков и сооружений.

Свяжитесь с нами для любой другой услуги, не включенной в этот список. Эти услуги являются особенно интересными в случае владения собственностью в сельской местности, в частности, крестьянские (фермерские) хозяйства, земельные участки, сельские усадьбы и т. д., как при намерении приобрести собственность, так и тогда, когда планируете продать её. Кроме того, в любое время, когда пожелаете, сможете получить информацию о статусе собственности.

НЕ СОМНЕВАЙТЕСЬ! Обращайтесь к нам для получения информации, совета или помощи!

Tarraco Iuris global management

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Больше подробной информации о новом испанском законе о побережьях

В нашем блоге в прошлом месяце мы обсудили главные особенности нового испанского закона о побережьях и его влиянии на окружающую среду, а также правовой статус объектов, близких к морю. В этом месяце мы продолжим анализ вопросов, касающихся деталей настоящей Директивы.

Ограничения права собственности на земельные участки, прилегающие к землям общественного достояния или являющимися его частью: В отношении использования пляжей решено, чтобы последующие регулирующие нормативные законодательные акты устанавливали дифференцированный правовой режим для участков городского пляжа- прилегающих к урбанизации, и для участков природного пляжа – прилегающих к особо охраняемым природным территориям или сельским районам. На последние накладывается высокий уровень защиты, ограничивая любую  деятельность. Важно поддерживать в естественном состоянии пляжи, удалённые от городских центров, и сохранять городские пляжи общего пользования.

Владельцам объектов,  которые законно занимают обремененные сервитутом земельные участки  в  зоне особой защиты, будет  позволено производить  работы по улучшению,  модернизации и укреплению недвижимости – в том случае, если они не связаны с увеличением высоты, объёма или площади застройки. Это не ново, но теперь разрешение регионального административного органа заменяется ответственным заявлением, которое должно включать в себя данные, что эти постройки  соответствуют требованиям энергетической эффективности и экономии воды путём регулирования. Это сделано во избежание некогерентности автономных полномочий с муниципальными лицензиями. В любом случае, правительство может приостановить в административном порядке  акты и соглашения, принятые органами местного самоуправления, затрагивающие целостность общественной прибрежной охраняемой территории или  сервитута, вплоть до отмены. Речь идёт о вполне возможной быстрой и эффективной мере предосторожности, чтобы предотвратить выполнение незаконных действий, несмотря на то, что в течение десяти дней они могут быть обжалованы в судах административных споров.

Изменение правил, регулирующих концессии и разрешения, касающиеся прибрежной государственной собственности: Продление существующих концессий подлежит экономическому отчёту, который должен определять последствия, которые оказывает использование этой территории на окружающую среду.

Таким образом, продолжительность концессии будет зависеть от экологической устойчивости.

Изменяется максимальный срок предоставления аренды жилых объектов, расположенных на пляже, до 75 лет и также допускается их передача и продажа. В случае наследования срок увеличен с одного года до четырех лет для того, чтобы наследники могли объявить о своём желании субрагации. Таким образом, предотвращается риск потери имущества в течение периода времени длиной в один год, особенно учитывая трудности, с которыми могут столкнуться иностранцы.  В случае передачи прав между живыми лицами, срок его действия требует предварительного одобрения Администрации.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый испанский закон о побережьях

Настоящая реформа закона о побережьях намечает экономическое использование  устойчивой прибрежной зоны во времени и  в целях охраны окружающей среды. Но внося изменения, которые, хотя и  дают большую правовую гарантию, определенность и ясность, и в то время как решают краткосрочные проблемы, связанные с предыдущим законодательством, на практике уменьшают шансы на сохранение прибрежной полосы.

Закон о побережьях, действующий до настоящего момента, был принят в 1988 году и  предполагал существенные изменения в отношении к прежнему режиму. Тем не менее, в то время законодательство было достаточно осторожным и, следовательно, отказалось от незамедлительных изменений в пользу задержки во времени. Это привело к конфликтному применению нормы  и даже к его отступлению: закону 1988 года не удалось одержать верх над установленными социальными реалиями, и поэтому правительство посчитало, что оно должно быть исправлено. С другой стороны, закон 1988 года создал заметную правовую неопределенность, которая вызвала желание парламента в 2009 году испанские власти “срочно пересмотреть и, при необходимости, изменить действие Прибрежного закона с целью защиты  законных прав собственников и тех, кто владеет небольшими участками в прибрежно- морских районах, не оказывающих отрицательного воздействия на прибрежную среду … ».

Давайте проанализируем основы реформы:

. 1 – Уточнение и конкретизация в разграничении  понятия  прибрежно-морской общественной  собственности, и совершенствование процесса процедуры размежевания:
Литораль – это прибрежная зона, пограничная полоса, на которой море встречается с сушей. Конституция Испании устанавливает, что вышеупомянутое побережье, включая прибрежную зону, пляжи и территориальное море, в любом случае, всегда будут общественным  достоянием. Таким образом, крайне важно определить, насколько далеко простирается это общественная собственность, тем более, если  учесть, что побережье Испании является более густонаселенным районом, в котором сосредоточены самые стратегические виды экономической деятельности нации,  как туризм и рыбная ловля.

Закон гласит, что прибрежная защитная полоса моря  должна быть установлена в пределах достижения самых больших волн, зарегистрированных при сильных штормах,  на основе технических критериев, которые будут созданы, добавив больше  уверенности, надежности и стабильности в отношении  границ.

Главное новшество, которое  вводится относительно охраняемой береговой зоны, является то, что предполагается уменьшить ширину этого сервитута со ста метров до двадцати  по отношению к населенным пунктам, которые не будучи классифицированными в 1988 году как городская территория  имели характеристики, свойственные ей. Это сокращение также предусматривается, как исключительная возможность, в верховьях рек, которые являются наиболее чувствительными к приливам и отливам, во избежание того,  чтобы на участках, удалённых от устья, создавался,  из-за недостатка,  сервитут до 100 метров.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Несовместимость земельных информационных систем в Испании

В Испании часто имеют место случаи несоответствия записей, зарегистрированных в кадастре и регистрации недвижимости, они не являются идентичными и две записи могут противоречить фактическому земельному участку.

Причиной этого является то, что источники информации различаются: в  системе регистрации недвижимости (registro de la propiedad) регистрируется только информация, содержащаяся в официальных документах, (например, нотариально заверенные договора или  решения суда), однако информация в кадастре представляется и регистрируется должностными лицами муниципалитета или  налоговой инспекцией.

Функция информации также варьируется: в реестре
имущества частное лицо вносит информацию, которую они хотят защитить с гарантией официальной регистрации, а в кадастре администрация готовит сведения, необходимые для исчисления налогов и осуществления своих требований.

Это потенциальное противоречие не единственная  разница между испанской  регистрацией  и другими иностранными регистрами земли, другое и очень важное различие в испанском земельном реестре (Registro de la  Propiedad) является реестр с обязательным описанием здания, включая  детали о строительном участке посредством нотариального заверения, в то время как в других зарубежных регистрах земли ( как например, в Германии), записывается только явный размер участка без детального описания.

Примечательно, что это означает, что, если они вносят изменения в здание, его изменённое  состояние также должно быть обновлено
в реестре имущества, с   нотариально заверенной ретроспективой
«Декларация о новой работе.” Однако зачастую это не делается, либо по незнанию, нежеланию платить нотариусу, затраты на регистрацию, или, обычнее всего, потому,  что ( новое) разрешение на строительство не было предоставлено.

Почти все контракты купли-продажи имущества зависят от финансирования покупателя. Это финансирование обычно предоставляется банком, но всегда с гарантией того, что оно записано в земельный регистр в качестве залога на приобретённое имущество.  Поэтому это очень важно, чтобы информация, записанная в регистре имущества не вступала в конфликт с реальностью, потому что любое отсутствие информации в книге реестра может означать, что банк не будет покрывать договорённую стоимость покупки имущества (независимо от того, что на самом деле  указано в земельном регистре).

Поэтому, если вы намерены выставить собственность на
рынке в качестве продавца, желательно найти все записи
регистрации и земельному кадастру и сравнить их с реальным участком).

Обеспечение правильного занесения измерения земли в кадастре, позволило бы относительно просто  внести поправки в земельный реестр. При  существующей лицензии на строительные работы и окончательном утверждении  муниципалитетом   все может быстро двигаться вперед. Становится трудно, однако, когда здание или часть существующего здания не были записаны и для которых не существует официального утверждения. Тогда только остаётся длительный и дорогостоящий путь получения разрешения на строительство через архитектора.

Иная ситуация, когда не только фактическая  информация, но и записанная правовая информация неверна: это часто происходит в случае наследования, которое не было оформлено, или когда  покупатель не заверил  договор купли- продажи нотариально.  Потому что только информация, содержащаяся в официальной документации, может быть записана в реестре собственности, частные контракты продажи не могут быть зарегистрированы.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке