25 марта этого года правительство Генералитета Каталонии приняло ряд налоговых мер, которые затрагивают тех, кто намеревается приобрести недвижимость на этой территории.

Коренная проблема заключается в серьёзной политической и социальной ситуации, связанной с ценами на жильё. Цены на покупку и аренду квартир и домов вновь стремительно растут, как это уже происходило в недавнем прошлом.

В стране, где почти 14% валового внутреннего продукта обеспечивается туристической деятельностью, в исторических центрах городов местное население вытесняется, а семейное жильё заменяется туристическими апартаментами или гостиницами. Кроме того, инвестиции в недвижимость в центрах глобальных городов, таких как Барселона, привлекают международные инвестиционные фонды, которые перепродают жильё иностранным инвесторам. Эти инвесторы, как правило, не проживают в этих объектах, а рассматривают их как актив в виде второй резиденции.

Всё это создает большую социальную напряженность, так как менее обеспеченные слои каталонского общества сталкиваются с невозможностью приобретения жилья, а аренда в центрах крупных населённых пунктов или в туристически привлекательных районах становится всё менее доступной.
Именно поэтому социалистическое правительство Каталонии решило увеличить налоговые поступления от приобретения жилья класса люкс (стоимостью более 600 000 евро), применяя также повышенные ставки в размере 20% в случаях, когда покупатель уже владеет более чем 10 объектами недвижимости (или более чем 1 500 квадратными метрами) жилого назначения. Эта повышенная ставка может применяться даже к собственникам всего лишь пяти объектов, если район, в котором они расположены, считается особенно затронутым ростом цен.

Тем не менее, существует множество исключений из этого правила, с которыми следует ознакомиться. Поэтому мы вновь рекомендуем инвесторам, заинтересованным в приобретении недвижимости в Каталонии, проконсультироваться с налоговым экспертом.

Карлос Прието Сид
Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги, может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.

Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.

Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом — за счет покупателей, если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным условием, когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.

Именно то, что мы только что прокомментировали, — стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.

• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом, несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании следующих услуг:
• Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
• Перевести волю сторон на правовой и технический языки.
• Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
• Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и будет иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Всякий раз, когда мы продаем недвижимость, мы чётко понимаем, что эта операция повлечет за собой налоговые издержки. Но мы не всегда осознаем связь, которую передача активов может иметь с подоходным налогом. Чтобы избежать неприятных сюрпризов спустя месяцы или даже годы после оформления договора, мы должны быть хорошо проинформированы о последствиях, прежде чем заключать его.

Любая смена владельца недвижимости влияет на подоходный налог с физических лиц. Это понятно, когда вы продаете дом: разница между тем, что вы заплатили за него, и тем, что вы получаете при продаже, обычно является прибылью, которая, по логике вещей, должна облагаться такими налогами, как подоходный налог. Но труднее понять, почему налоговые органы требуют уплаты подоходного налога, когда эта прибыль не очевидна, поскольку смена владельца недвижимости происходит с помощью других механизмов, которые не являются продажей, например, дарение или судебное решение в случае расторжения кондоминиума. Если я ничего не получаю в результате смены владельца, как оправдано, что я должен платить подоходный налог?

Также нелегко понять, почему обязанность платить подоходный налог сохраняется, когда мы продаем недвижимость ниже ее обычной рыночной цены или когда разница между ценой, уплаченной за ее приобретение, и текущей ценой продажи обусловлена только инфляцией. Существует множество противоречивых решений по этим вопросам, и, возможно, в не столь отдаленном будущем некоторые из налоговых правил, которые приводят к результатам, с которыми трудно согласиться с точки зрения здравого смысла, не пройдут проверку на соответствие испанской конституции или европейским нормам. Это уже произошло с такими налогами, как муниципальный прирост капитала. А пока мы должны помнить, что любое изменение в праве собственности на какой-либо объект наших активов может привести к начислению подоходного налога на иногда очень большую сумму, поэтому мы должны относиться к этим аспектам сделки с недвижимостью с большой осторожностью.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Европейский суд справедливости в своем недавнем решении счёл, что штрафы для жителей Испании, которые не декларируют должным образом своё имущество за рубежом, были «несоразмерными». В результате в феврале этого года Конгресс утвердил новый, менее дискриминационный режим.

Год назад мы комментировали в этом блоге обязанности любого лица, которое может считаться налоговым резидентом в Испании, декларировать все свои активы за рубежом в Государственную налоговую службу Испании, если их стоимость превышает 50 000 евро. Эта декларация должна быть обновлена, если есть изменения в оценках более 20 000 евро.

Те, кто не выполнял это обязательство, сталкивались с действительно конфискационными штрафами в размере до 150% от стоимости незадекларированных активов. И, даже выполняя это обязательство, если налоговое агентство Испании замечало недостатки в поданных декларациях, оно также могло потребовать штраф в размере до 5000 евро за каждую неверную или опущенную информацию.

Это постановление было введено во время очень серьезного финансового кризиса, когда правительство опасалось создания «корралито» (ограничения на оборот денежных средств в банковской системе) и оттока средств за границу. Но такой санкционный режим не прошел через общественный фильтр, будучи явно дискриминационным по отношению к тем, кто инвестирует за рубежом. Новое положение, принятое в результате решения Люксембургского суда, приводит санкционный режим в соответствие с общим, предусмотренным налоговыми нормами, без какой-либо конкретной дискриминации в отношении имущества, скрываемого за границей.

Также сроки давности в отношении налоговых правонарушений аналогичны срокам, предусмотренным в общем законодательстве; ранее оно никогда не предписывало право администрации требовать ответственности за сокрытие имущества за рубежом.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Многие европейцы регулярно проводят отпуск в Испании на протяжении всей своей трудовой жизни. Поэтому понятно, что, выйдя на пенсию, они хотят наслаждаться отдыхом круглый год, обосновавшись в этой стране.
Какие обязательства они приобретают в отношении испанской налоговой администрации?

Общее правило заключается в том, что тот, кто проводит более 183 дней в году в Испании, считается налоговым резидентом и, следовательно, должен декларировать все свои доходы испанской казне: как те, которые генерируются в Испании, так и те, которые поступают из других стран. Испанская налоговая служба должна знать общую сумму дохода, но это не означает, что все они подлежат налогообложению в Испании.

С другой стороны, соглашения, подписанные между Испанией и всеми странами её окружения во избежание двойного налогообложения, направлены на то, чтобы налоговое бремя было утвержденным и справедливым, и налогоплательщик мог вычесть из налогов, подлежащих уплате в Испании, суммы, фактически уплаченные за рубежом ранее.

Пенсии по возрасту имеют особый режим, который вызвал много споров в последние годы, поскольку толкование положений, изложенных в соглашениях об избежании двойного налогообложения, не было согласовано между различными странами. Государственные пенсии могут облагаться налогом только в той стране, в которой они были назначены; однако недавно было установлено, что это правило следует толковать в том смысле, что государственной пенсией считается только та пенсия, которая выплачивается вышедшим на пенсию государственным служащим за выполняемую работу на государственной должности.

Другая проблема связана с пенсиями, которые начисляются в полном объеме без удержания, как это обычно бывает в случае с немецкими пенсиями, поскольку они заставляют страну-плательщика взимать налог, который он по закону несет, когда эта иностранная пенсия, возможно, уже подлежала налогообложению в Испании без вычета иностранного налога, поскольку она еще не была фактически выплачена.

Всегда желательно обратиться к специалисту, чтобы разрешить сомнения, вызванные конкретной ситуацией, в которой мы находимся, и избежать неприятных сюрпризов с налоговыми администрациями Испании или нашей собственной страны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

В течение многих лет сохраняется юридическое обязательство резидентов Испании заявлять в государственные налоговые органы Испании о существовании активов за рубежом как недвижимого имущества, так и банковских счетов, доли в компаниях и страхованиях, депонированных или управляемых за пределами нашей страны.

Это заявление должно быть сделано исключительно в электронном виде через интернет с использованием электронной подписи. Срок подачи — с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится предоставленная информация, которая будет включать следующие пункты:

1. полное наименование банка или кредитного учреждения
2. полная идентификация счетов
3. дата открытия или отмены или, в соответствующих случаях, даты выдачи и отзыва разрешения, которые приводят к возникновению обязательства для декларанта, и, как это логично,
4. остатки на счетах по состоянию на 31 декабря и средний остаток за последний квартал года.

Тем не менее, не будет никаких обязательств сообщать о каких-либо счетах, если эти остатки по состоянию 31 декабря в общей сумме не превышают 50 000 евро. Подача декларации в последующие годы является обязательной только в том случае, если любой ( из совокупных остатков) из совместных балансов ( по состоянию на 31 декабря и в среднем за последний квартал года ) увеличился более чем на 20. 000 евро по сравнению с теми остатками, которые были определены при представлении последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если активы за границей представляют собой ценные бумаги, акции, доли участия в инвестиционных фондах, страхование жизни или инвалидности, а также временные или пожизненные ренты.

Функция этой декларации состоит в том, что государственное казначейство Испании может контролировать, соответствуют ли наши годовые налоговые декларации о доходах и налогах на имущество, которые как резиденты мы должны представить до конца июня, данным об имуществе и доходах, находящихся за границей: как резиденты мы должны декларировать наш доход в Испании на всемирном уровне.

Эта обязанность декларирования активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимопомощью между налоговыми органами, о чем мы уже упоминали на уровне сообщества в других статьях этого блога.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Предоставление профессиональных услуг на расстоянии, благодаря новым технологиям, становится всё более обычной ситуацией, в которой исполняющий услуги может проживать в одной стране, а тот, кто получает выгоду (и оплачивает соответственно), — в другой. Это вызывает много сомнений в вопросах, связанных с налогообложением и социальным обеспечением, которые ещё не выяснены.

В настоящее время технология позволяет оказывать множество профессиональных услуг без необходимости прямого контакта с поставщиком и получателем услуг. Все услуги, связанные с коммуникацией, консультированием и передачей знаний, могут быть предоставлены заочно через Интернет, без физических и географических барьеров. Если специалист, который предоставляет эти услуги, проживает на территории Испании, так как, согласно общему правилу, он пребывает в течение срока, превышающего 183 дня в течение календарного года, он должен будет подчиняться испанским законам при выполнении трудовых, налоговых обязательств и социального обеспечения.

Работа на расстоянии имеет важные пробелы в её регулировании, согласно испанским стандартам. Предоставление услуг само по себе не является проблематичным, поскольку в этом случае предприниматель, как таковой, должен быть зарегистрирован в системе социального страхования и в налоговой службе. Их обязательства будут такими же, как у любого местного предпринимателя, работающего на себя.

Но необходимо учитывать, что во многих случаях, даже сохраняя внешний вид самостоятельной работы, мы можем оказаться перед «ложным предпринимательством», если имеют место следующие пункты:

• мы работаем для одного бенефициара наших услуг.
• этот бенефициар является тем, кто обучил нас, или оказал нам содействие и оплатил инструменты для выполнения порученной работы.
• работа осуществляется под его руководством, и, как только заказ будет выполнен, мы доставляем его, чтобы он получил прибыль от полученной продукции.

В этих случаях получатель наших услуг должен зарегистрировать нас в органах социального обеспечения в качестве наемного работника и должен будет выполнять свои финансовые и социальные обязательства в Испании. Ничто не мешает компании-бенефициару не иметь постоянное представительство на территории Испании, поскольку её обязательства также определены, и мы можем заявить о несоблюдении этих требований.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Кто владеет собственностью в Испании, должен осознавать обязанности по уплате налогов на недвижимость, независимо от места проживания. На практике Испанский закон предусматривает те же самые налоги, как для владельцев, являющихся резидентами, так и для нерезидентов страны, только изменено его название и управление доходами.

Недвижимость может приносить прибыль, как от сдачи его в аренду квартиросъемщикам, так и от продажи. Кроме того, просто сам факт владения и пользования недвижимым имуществом вызывает, согласно налогового законодательства, вменение фиктивной ренты. Все эти доходы должны быть объявлены в Испании, и Испания является компетентным государственным органом власти для сбора всех применяемых налогов. Таким образом, государство устанавливает все соглашения об избежании двойного налогообложения, которые Испания имеет с большинством соседних стран, поскольку эти соглашения следуют общей модели для всех стран ОЭСР, согласно которой доходы от недвижимости могут облагаться налогом в государстве, в котором это имущество находится, независимо от статуса налогового резидентства налогоплательщика.

Кроме того, чтобы оплатить в налоговые государственные органы Испании налог на прибыль в любом случае, владелец должен платить также другие налоги в другие органы. Так происходит с муниципальным налогом на недвижимость, который взимается ежегодно городской мэрией, где находится имущество. И в случае передачи имущества, мэрия также призывает цедента уплатить налог на увеличение стоимости земли городской природы.

Наконец, в Каталонии и других регионах также существует еще один налог, связанный с весьма распространенной деятельностью среди иностранных инвесторов на побережье: аренда жилья в ограниченное время для отдыхающих туристов. В этом случае налог состоит из небольшого сбора за каждого человека, который проводит ночь в жилье туристического назначения и который должен быть заблаговременно зарегистрирован в муниципалитете.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Множество аспектов, которые необходимо учитывать при аренде жилья для отдыха во время туристического сезона, многие из которых неизвестны большинству иностранных инвесторов, которые стремятся посвятить этой деятельности свою недвижимость на побережье в течение лета.

Каталонские правила, регулирующие аренду для размещения туристов, стали особенно жесткими в последние годы. Главной политической причиной такого ужесточения нормативов можно найти в желании бороться с фискально непрозрачной деятельностью, так как очень мало арендодателей туристических жилищ объявляют в испанскую государственную казну о доходах, полученных от этой аренды (и существует обязанность декларировать их независимо от того, является ли владелец недвижимости налоговым резидентом или нет).

Однако есть весомая причина, чтобы понять мотивацию каталонской администрации при контролировании доступа к рынку жилья туристического назначения на побережье и в исторических центрах крупных городов, особенно в Барселоне. Туристические квартиры стали социальной проблемой, из-за не всегда в достаточной мере добросовестного гражданского поведения жителей (которые меняются каждую неделю) и экономической проблемой из-за нелояльной конкуренции, которые могут создать гостиничному сектору.

Будучи владельцами нужно иметь в виду, что мы не можем предлагать жилье для сезонной аренды, если оно не зарегистрировано должным образом предварительно в муниципальном реестре туристического жилья, сталкиваясь со значительными санкциями и штрафами, если мы это делаем (хотя только опубликовали объявление в интернете и не удалось ещё занять жилище). Доступ к этой записи предполагает, априори, бюрократический контроль условий пригодности жилья и энергетической эффективности жилища и впоследствии базы данных налоговой службы, чтобы требовать оплату соответствующих туристических ставок (которые должен платить каждый квартиросъемщик за каждую ночь пребывания) и начисленный налог на доход.

Процедура регистрации объекта как жилья туристического назначения может генерировать неожиданные осложнения (вплоть до того, что могут отказать собственнику в аренде жилья). Если у вас есть желание сдавать свою квартиру или дом в аренду, мы можем предложить вам наши услуги. Мы поможем вам в регистрации жилья в качестве туристического, разобраться в нюансах аренды, как это сделать легально, с полной гарантией, с учётом ваших пожеланий и выполняя все предъявляемые требования и условия.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке