Правовые ограничения для покупателя наследственной недвижимости

Покупка недвижимости – это всегда рискованное решение. И более того, когда она была приобретена продавцом по наследству, поскольку этот случай имеет дополнительные риски, зависящие от того, какие отношения продавец имел с прежним владельцем.

Недавно мы обсуждали в этом блоге вопрос о рисках приобретения недвижимости, унаследованной прямыми родственниками предыдущего владельца. Это были риски фискального характера, поскольку налоговые льготы, которыми человек может воспользоваться при наследовании из-за того, что он является очень близким родственником умершего, впоследствии приводили к ограничениям при распоряжении имуществом, при несоблюдении которых покупатель был вынужденным принимать на себя риски, связанные с претензией со стороны налоговых органов.

Теперь мы рассмотрим другие виды рисков, которые возникают в противоположных ситуациях, то есть в тех случаях, когда продавец приобрел имущество по наследству, но у лица, с которым у него не было прямых родственных отношений. Наиболее распространенный пример – это одинокий человек или вдова без детей, которые по завещанию или по применению закона наследуют имущество непрямым родственникам (братья и сестры по испанскому закону, племянники, двоюродные братья и сестры) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье.

Когда продавец регистрирует права, приобретенные в результате наследования в реестре собственности, существует ограничение на право распоряжаться (продавать третьей стороне) этим имуществом в течение определенного периода времени. Причина такого ограничения в том, чтобы в случае появления легитимного лица, то есть лица, имеющего право наследования по преференции, ( ребенок, до сих пор не признанный, например), его права были защищены.

Во многих случаях это ограничение не принимается во внимание, и это может вызвать сюрпризы, потому что банки могут отказать в финансировании операции по покупке недвижимости в этих случаях.

Поэтому в очередной раз мы рекомендуем обращаться к юристу в тот момент, когда мы принимаем решение о приобретении недвижимости, для получения необходимой юридической помощи.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Что должен учитывать иностранный инвестор при оформлении завещания

С того момента, как мы хотим, чтобы государство защищало наши права в качестве собственников путем регистрации в публичном реестре, мы подчиняемся его полномочиям. Если компетентное государство для регулирования нашего наследства не является тем же самым, где находятся наши активы, мы можем облегчить ситуацию нашим наследникам, оформив завещание в этой стране.

Когда мы покупаем недвижимое имущество, мы хотим, чтобы наше право собственности защищалось властями: именно поэтому мы регистрируем имущественное право в реестре собственности и представляем себя в кадастре в качестве владельцев. Взамен власти обязывают нас платить налоги. После нашей смерти наши наследники захотят сделать то же самое, но их правоустанавливающий акт будет уже не договором купли-продажи, а принятием наследства. То есть документ, утвержденный государственными органами, не всегда совпадает с документом государства, в котором находятся наши активы.

Различный правовой менталитет и различные правовые применения в разных странах создают самые большие проблемы в международном наследии. Кто является наследником, в каком количестве, кто в любом случае имеет право наследовать и т. д. – это вопросы, которые могут быть решены только компетентными государственными служащими. И, как правило, страны проживания или гражданства.

Когда мы осуществляем инвестиции в зарубежные страны, документы, подготовленные должностными лицами нашей страны, должны регулярно истолковываться государственными служащими другой страны, в которой находится наше имущество, и во всех случаях это создает дополнительные проблемы, которые иногда очень трудно решить. Все эти проблемы решаются при официальном оформлении завещания, подтвержденного властями страны, в которой находится наше имущество. Тем самым мы избегаем вмешательства других иностранных властей в процесс формализации нашего наследства.

Как всегда, мы рекомендуем нашим иностранным клиентам: с момента появления собственности на наше имя в Испании оформить завещание на наследство по правилам испанского законодательства, с тем чтобы регулировать, как нам удобно, наследство в Испании, тем самым ограничивая вмешательство неиспанских властей в формализации.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Кто станет владельцем нашего имущества после нашей смерти?

Мы все считаем, что у нас есть ясный ответ на этот вопрос. Однако применение закона может привести к удивительным и неожиданным результатам. И, независимо от того, оставили мы завещание или нет, должно применяться правовое регулирование наследственного правопреемства.

Ясно, что закон регулирует нашу преемственность, когда мы не составляем завещание. Но даже если мы это и совершаем, закон также определяет его действительность, его параметры и ограничения. Что делать, если человек, которого мы назначили наследником в завещании, умер раньше, чем мы? И что произойдет, если этот человек умрет после нас, не успев вступить в наследство (фактически не оформив принятие наследства), то есть, не будучи официально объявленным нашим наследником? ( если наследник умрёт после открытия наследства, не успев его принять). Что произойдет, если в завещании мы называем физическое лицо, которое (не является нашим родственником) не принадлежащее к нашей семье, или юридическое лицо (фонд или ассоциация, например ), и мы не оставляем ничего нашим детям? Что делать, если кто-то заинтересован в признании нашей воли недействительной? На все эти вопросы отвечает закон. Но тут начинаются сомнения: какой закон? Того государства, гражданами которого мы являемся? Государства (нашего проживания?) нашей резиденции? Той страны, где находятся наши активы? Швейцарское законодательство в принципе применимо к наследству швейцарца, проживающего в Испании, но в конечном итоге может применяться испанское законодательство. К наследству немецкого гражданина, проживающего в Испании, распространяется испанский закон, если только иное не предусмотрено в завещании. Но этот испанский закон не является тем же, если вы проживаете в Бенидорме или в Салоу. Налоги, которые вы должны будете заплатить, также не будут теми же самыми. Кроме того, формальности, которые придется соблюдать, чтобы стать владельцем наших активов.

Предвидение при регулировании нашего наследия, как мы хотим, через формально действительное завещание имеет решающее значение. И при принятии этих решений мы должны учитывать формальности, которые должно будет соблюдать лицо, назначенное в качестве бенефициара нашего наследства, расходы, которые он должен будет взять на себя, трудности, которые могут возникнуть со стороны других заинтересованных лиц, властей, наших кредиторов и так далее. Мы еще раз (вновь) призываем всех людей, имеющих собственность, зарегистрированную на их имя, не ждать, чтобы оформить завещание, обладая максимальной профессиональной информацией. Ваши наследники будут вам благодарны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

берегите ваших наследников от проблем при распределении имущества

Распределение наследственного имущества (прав) – это наиболее распространенная причина конфликтов личного характера между членами семьи. Избежать этого – ответственное действие, которое мы можем выполнить до нашей смерти различными способами.

Нет сомнения в том, что совместное владение является правовым институтом, который создает наибольшие проблемы в повседневной работе нашей адвокатской конторы. Общность наследственного права на недвижимое имущество, банковские счета, транспортные средства и т. д. может привести к такому осложнению экономического, документального и финансового управления этими активами, что в итоге они становятся невыгодными и даже их стоимость значительно уменьшается.

Доказательством того, что совместное владение имуществом не является чем-то желательным, служит то, что оно редко формируется на добровольной основе. Оно обычно рождается как нежелательное следствие другого предшествующего факта с правовым значением: расторжение брака или партнёрства (общества), или смерть. Сегодня мы остановим наше внимание на общности имущества, происходящей  в связи со смертью его первоначального владельца, то есть на наследовании.

Самый простой и недорогой способ разделить наследство – составление завещания. Чтобы наделить полномочиями завещание, оно должно быть публичным документом (нотариально заверенным), и действительность его содержания должна быть заблаговременно проверена нашим доверенным адвокатом. Распределение наследства завещательным путём, как правило, осуществляется посредством диспозиции “легатов” (обеспечения исполнения обязательств “легатов”, возложенных завещателем на наследников), другими словами, обязывая универсального наследника вручить определенным лицам определённое имущество (определённую вещь или имущественное право на нее, которое входит в состав наследства). Дополнительной гарантией выполнения этого обязательства по передаче в собственность конкретных активов конкретным лицам со стороны наследника является институт исполнителя завещания (душеприказчика).

Другой способ избежать проблемы распределения между нашими преемниками состоит в том, чтобы оформить договор дарения при жизни. Налоговые расходы от передачи имущества в рамках дарения сходны с осуществлением его путём наследования, но имеет то преимущество, что всё это осуществляется при жизни отчуждателя. Недостаток заключается в том, что, в отличие от завещания, если мы сожалеем о принятом решении, нет никакой возможности изменить созданную ситуацию без бенефициара (не считаясь с получателем).

Так или иначе, если мы хотим, чтобы память о нас жила в окружении семейной гармонии, стоит разделить свое наследство наиболее справедливым, насколько это возможно, образом до нашей смерти: наши преемники будут благодарны нам за это.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Когда умирает близкий нам человек, как узнать, являемся ли мы бенефициарами договора страхования жизни, которое он заключил?

Многие наверняка не знают, сколько договоров страхования жизни имеют. И вполне возможно, что лица, назначенные в качестве бенефициаров (выгодоприобретателей) этих контрактов, ещё меньше знают о своих правах. Следовательно, существует риск того, что после смерти родственника, который оплачивал страхование жизни, бенефициарами которого мы являемся, мы останемся без получения страховой выплаты по незнанию.

Дело в том, что в течение нашей жизни мы накапливаем договоры страхования жизни: не только те, которые нам предоставляют компании, специализирующиеся на страховании, но и банки, и финансовые предприятия, которые, зачастую, больше, чем предлагают, требуют как обязательное условие для доступа к кредиту. А иногда страхование жизни входит безвозмездно в другое предложение услуг, как правило, финансового характера.

Чтобы избежать таких ситуаций, в Испании был создан Реестр договоров страхования, покрывающих смерть, который зависит от Министерства юстиции, конечной целью является предоставление необходимой информации, с которой могут познакомиться заинтересованные стороны, которые хотели бы знать, был ли заключён умершим договор страхования на случай смерти, а также страховую компанию, с которой был подписан контракт, с тем, чтобы потенциальные бенефициары могли обратиться к ним для того, чтобы установить, фигурируют ли они в качестве получателей и, в случае необходимости, требовать от страховой компании предоставление производных, возникающих по договору.
Реестр Договоров Страхования, покрывающих смерть, общественный, и к нему может иметь доступ любое заинтересованное лицо в получении сведения о наличии у умершего заключенного договора страховки на случай смерти и о страховой организации, с которой он был подписан. Доступ к Реестру сможет осуществляться только после смерти застрахованного лица с аккредитацией этого обстоятельства и при условии, что прошло пятнадцать дней с даты смерти. Период, в течение которого будут доступны данные в Реестре, составляет пять лет.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (2)

В нашем последнем выпуске мы говорили о первых шагах, необходимых для принятия наследства будучи иностранными гражданами Испании. А теперь обратимся к самому актуальному в настоящее время вопросу, определение наследника умершего со стороны компетентных органов. Эти полномочия, начиная с этого лета, будут возложены на власти страны постоянного проживания, в отличие от норм, которые преобладали до сих пор в большинстве европейских стран.

Год назад мы уже объявляли о важных изменениях законодательства, которые собирались иметь место в августе месяце 2015 года относительно наследства иностранцев во всех странах Европейского сообщества, за исключением в случаях наследования граждан Великобритании и Дании ( https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=136 ). После перехода во власть страны проживания компетентные органы, чтобы определить, кто является наследником умершего, применят, если иное не предусмотрено в завещании, закон этой страны. То есть, если, например, немецкий гражданин являлся резидентом в Испании в момент его смерти, то испанские власти, в соответствии с испанским законодательством, будут определять, кто является наследником, применяя для этого испанские законы. До сих пор, в этом же самом случае, немецкие власти были бы уполномоченными выдавать свидетельства о наследстве (применяя немецкое право), а следовательно ситуация, начиная со вступления в силу новых европейских стандартов относительно европейского свидетельства наследника, совершенно противоположная.
После того, как мы получим сертификат посредством привлечения компетентных органов, что мы являемся наследниками, в Испании необходимо, особенно в случае, когда в наследовании существует недвижимость, оформить в присутствии нотариуса так называемое “принятие наследства”. Эта формальность будет зафиксирована в нотариальном акте, который нам послужит официальным документом собственника перед банками, реестрами собственности, земельным кадастром, при регистрации транспортных средств и т. д. Но прежде, чем представить эскритуру тем, кто отвечает за изменение данных собственности умершего на наше имя, мы должны будем оплатить соответствующие налоги в компетентных налоговых органах: автономного сообщества, если мы являемся резидентами, и государственных, если не являемся таковыми.

Все эти процедуры очень сложные и оказывается необходимым, чтобы профессионал нас консультировал и сопровождал на протяжении всего процесса.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (1)

Смерть близкого человека – это всегда трагедия. И еще большая, если помимо переживания потери близкого нам человека, мы являемся его наследниками, и чтобы стать владельцами его имущества, мы должны столкнуться с рядом административных процедур, всегда сложных во всех странах. Эти осложнения усугубляются, когда мы живем в стране, отличной от страны, где находится имущество умершего, или когда страна постоянного места проживания не являлась страной его гражданства.

Во всех соседних странах, чтобы начать процесс передачи права собственности на имущество умершего на наше имя, первое, в чем мы будем нуждаться – это свидетельство о смерти из Отдела записей гражданского состояния, которое официально удостоверяет смерть. Если это свидетельство должно быть признано в стране, отличной от страны, в которой близкий нам человек умер (как  и в случае, когда  кто-то умирает в стране своего происхождения, а имущество имеет в Испании), оно должно иметь международную действительность, которая достигается, как правило, официальной гербовой печатью, которая называется “Гаагский апостиль”.

В Испании, помимо смерти, мы должны будем подтвердить, в любом случае, возможное существование (или нет) завещаний, совершенных  в Испании. Для этого, вместе со свидетельством о смерти, мы можем запросить сертификат Генерального реестра о последнем волеизъявлении от Министерства юстиции. Если завещание было удостоверено испанским нотариусом, то Генеральный реестр сообщит нам перед каким нотариусом и в какой день умерший совершил завещание. Мы, возможно, будем и не знать о существовании этих завещаний, поэтому Главный реестр для регистрации нотариальных действий – это полезная гарантия наших прав. Также он подтвердит, где это имеет случай, что нет завещания, совершенного в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испания  осуждена покончить с налоговой дискриминацией в деле о наследстве нерезидентов

16 ноября 2011 мы опубликовали статью на этом блоге об обвинении, которое Европейская Комиссия предъявила Королевству Испании в Европейском Суде по поводу дискриминации  в отношении нерезидентов в момент наследования. После длительного процесса судьи Люксембурга, наконец, признали правоту Комиссии.

3 сентября 2014 года Суд Европейского союза вынес решение по делу C127 / 12, которое касалось апелляции Европейской комиссии против Королевства Испании за невыполнение условий учредительных договоров Европейского Союза. В своем заявлении Комиссия просила суд признать, что Королевство Испании нарушает свои обязательства как европейский партнер внедрением различий в налоге на дарение и наследство, который варьируется в зависимости от места проживания участников юридического дела, то есть являются они или нет резидентами Испании. На практике, при получении наследства или дарения в Испании, нерезиденты обычно платят гораздо более высокий налог, чем резиденты.

Это требование Европейской комиссии было конечным результатом процесса, начатого в 2007 году, в котором общественное правительство уже просило Испанию изменить свое налоговое законодательство, касающееся налогообложения дарения или наследства.  Было внесено небольшое изменение, но оно не удовлетворило комиссию Евросоюза, которая подала иск в  Суд Европейского Союза на Испанию. Государство пыталось защитить себя, но суд  сделал вывод о том, что государственный закон при применении налога на наследство и дарение дискриминирует нерезидентов, и эта дискриминация является посягательством на свободу движения капитала, одну из фундаментальных свобод, которая должна сохранить Союз.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новое европейское свидетельство о наследовании

Если в момент нашей смерти у нас остается имущество,  расположенное в Испании, наши наследники обязаны соблюсти ряд формальностей, прежде чем оформить имущество на свое имя. Эти процессы будут облегчены с 2015 года благодаря созданию европейского свидетельства о наследовании.  

Мы все хотим быть вместе с нашими близкими в момент нашей смерти. И наши близкие также, как правило, становятся нашими наследниками. Поэтому во время оформления наследства желательно, чтобы органы власти, к которым наши близкие должны будут обратиться, не были слишком удалены географически от места, где бы мы проводили с ними наши последние дни.

До сих пор, если немецкая супружеская пара, например, переезжала с момента своего выхода на пенсию жить в Испанию, в дом, являющийся их личной собственностью, наследники должны были  обращаться к властям Германии для получения сертификата наследования, потому что по закону наследования только немецкие власти обладали компетентной юрисдикцией при определении того, кто  является наследником. Это означало, что, например, супруга покойного, которая переехала жить с ним в Испанию, и, возможно,  не имела места жительства в Германии, вынуждена была ехать в Германию, чтобы решить проблему получения необходимого сертификата наследования, или нанять представителя, чтобы его получить.

Новый европейский закон со вступлением в силу, таким образом, во всех странах Союза будет пытаться  облегчить вещи в таком деле, которое мы только что описали, поскольку учреждается новое европейское свидетельство о наследовании, автоматически признаваемое во всех странах сообщества, и может быть выдан властями государства, в котором умерший имел постоянное местожительство.   Но, с другой стороны, мы должны принимать во внимание, что законодательством государства обычного места жительства становится общее правило закона, применимого к наследованию.  Поэтому целесообразно проконсультироваться и  чётко представлять, как этот закон постоянного места проживания   будет регулировать наше наследство, чтобы, если это необходимо, избежать нежелательных последствий посредством составления завещания.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Связь между детьми и бенефициарами страхования жизни

Испанский закон применим к договорам страхования жизни, заключённым в Испании, хотя как страхователь и застрахованное лицо, так и бенефициар, могут быть иностранными гражданами. Закон устанавливает, как интерпретировать конкретное назначение бенефициара.

Закон предусматривает, что в случае общего назначения детей человека в качестве бенефициаров, понимается  как „дети“ для всех потомков, имеющих право на наследство. В то же время, если назначение сделано в пользу наследников страхователя, застрахованного или другого лица, будут рассматриваться в качестве таких „наследников“ те, которые имеют этот статус на момент смерти застрахованного лица. Таким образом, закон четко разграничивает детей и наследников в регулировании назначения бенефициаров договора страхования. Наследники должны быть универсальными  преемниками (которые пользуются всеми правами и принимают все обязательства наследства ) основного лица,  (как правило, страхователь) на момент смерти застрахованного лица (обычно в договоре индивидуального страхования жизни  страхователь и застрахованный являются одним и тем же лицом ). Но в любом случае дети являются бенефициарами будучи  или нет универсальными наследниками страхователя или застрахованного лица. С другой стороны, бенефициары, которые одновременно являются  наследниками (юридическими или по завещанию) сохранят этот статус, даже если откажутся от наследства.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке