Налоговые обязательства владельца недвижимости в Испании

Кто владеет собственностью в Испании, должен осознавать обязанности по уплате налогов на недвижимость, независимо от места проживания. На практике Испанский закон предусматривает те же самые налоги, как для владельцев, являющихся резидентами, так и для нерезидентов страны, только изменено его название и управление доходами.

Недвижимость может приносить прибыль, как от сдачи его в аренду квартиросъемщикам, так и от продажи. Кроме того, просто сам факт владения и пользования недвижимым имуществом вызывает, согласно налогового законодательства, вменение фиктивной ренты. Все эти доходы должны быть объявлены в Испании, и Испания является компетентным государственным органом власти для сбора всех применяемых налогов. Таким образом, государство устанавливает все соглашения об избежании двойного налогообложения, которые Испания имеет с большинством соседних стран, поскольку эти соглашения следуют общей модели для всех стран ОЭСР, согласно которой доходы от недвижимости могут облагаться налогом в государстве, в котором это имущество находится, независимо от статуса налогового резидентства налогоплательщика.

Кроме того, чтобы оплатить в налоговые государственные органы Испании налог на прибыль в любом случае, владелец должен платить также другие налоги в другие органы. Так происходит с муниципальным налогом на недвижимость, который взимается ежегодно городской мэрией, где находится имущество. И в случае передачи имущества, мэрия также призывает цедента уплатить налог на увеличение стоимости земли городской природы.

Наконец, в Каталонии и других регионах также существует еще один налог, связанный с весьма распространенной деятельностью среди иностранных инвесторов на побережье: аренда жилья в ограниченное время для отдыхающих туристов. В этом случае налог состоит из небольшого сбора за каждого человека, который проводит ночь в жилье туристического назначения и который должен быть заблаговременно зарегистрирован в муниципалитете.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Новый стиль консультирования собственника

Быть владельцем недвижимости предполагает важную ответственность. Для защиты наших прав как собственников мы должны быть уверенными в том, что соблюдены все обязательные технические и юридические условия. От имени Таррако Юрис хотим предложить наши универсальные услуги консультирования собственника, предназначенные для того, чтобы в отношении его недвижимости  выполнялись все текущие и будущие испанские законодательства, и таким образом смогли пользоваться полной правовой защитой.

Наш офис, расположенный в Таррагоне, состоит из междисциплинарной команды юристов и технических специалистов, которые будут выполнять посредничество, необходимые процедуры и отчеты как перед испанской администрацией (муниципалитетами, окружными советами, правительственными ведомствами, Земельными Кадастрами, Реестрами прав собственности, нотариальными конторами, судами и т.д.), так и перед третьими лицами или структурами  (прилегающими, объединениями жильцов, собраниями владельцев, компетентными подразделениями в процессах экспроприации, и т.д.)

Прилагаем перечень оказываемых нами услуг, которые предоставляем в Ваше распоряжение:

1. Подготовка полного комплекта документов для предоставления в AEAT (Налоговые органы) в связи с необходимостью получения Индентификационного номера иностранца (NIE) и подготовка полного комплекта документов осуществление процедуры их предоставления в Министерство Внутренних Дел для получения разрешения о выдаче Индентификационного номера иностранца.
2. Составление различных типов договоров купли-продажи.
3. Проверка приобретаемой недвижимости в Реестре Собственности на наличие или отсутствие ипотеки, долгов и оплаты соответствующих налогов
4. Проверка урбанистической ситуации объекта недвижимости перед муниципальными властями.
5. Проверка возможных задолженностей со стороны передающего Сообществу владельцев.
6. Проверка исполнения налоговых обязательств.
7. Предварительный расчёт налогов и затрат для составления сметы операции.
8. Проверка применимого режима собственности супругов и советы о правовых условиях приобретения недвижимого имущества.
9. Подготовка нотариального акта (Эскритуры ).
10. .Помощь в составлении эскритуры в качестве советников. Устный дословный перевод предварительного договора купли-продажи перед заверением его нотариусом и письменный перевод его основного содержания.
11. Помощь в осуществлении необходимых банковских процедур.
12.  Регистрация нотариального акта в Реестре собственности.
13. Сообщение об изменении права собственности в соответствующие Муниципальные органы с целью уплаты муниципальных налогов и пошлин
14. Составление и представление соответствующей налоговой декларации. В случае продажи нерезидентами составление и представление налоговой декларации с указанием выгоды от продажи недвижимого имущества и соответствующих налоговых выплат в целях возможного получения возврата.
15. Посредничество в получении: справок о жилищной пригодности помещения ( жилплощади ) –  Cédulas de habitabilidad, и также сертификата энергоэффективности, необходимых для оформления сделки купли-продажи и аренды; отчетов об оценке технического состояния здания; сертификата конструктивной прочности и сертификации возраста строительных сооружений
16. Чертежей и топографических съёмок
17. Делимитация и демаркация границ собственности и посредничество в урегулировании споров с соседями
18. Историческое исследование собственности и кадастровое обновление в случае отделения и группирования земельных наделов
19. Консультации по: подключение к сетям электропитания и водоснабжения, а также эксплуатации скважин и родников; проектам нового строительства или реконструкциям, либо благоустройству; проектам экономической деятельности; обустройству дорог; оценка земельных участков и сооружений.

Свяжитесь с нами для любой другой услуги, не включенной в этот список. Эти услуги являются особенно интересными в случае владения собственностью в сельской местности, в частности, крестьянские (фермерские) хозяйства, земельные участки, сельские усадьбы и т. д., как при намерении приобрести собственность, так и тогда, когда планируете продать её. Кроме того, в любое время, когда пожелаете, сможете получить информацию о статусе собственности.

НЕ СОМНЕВАЙТЕСЬ! Обращайтесь к нам для получения информации, совета или помощи!

Tarraco Iuris global management

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Жилье туристического использования: практические проблемы, порожденные муниципальной бюрократией

Одна из главных проблем Испании – бюрократия. В 2012 году мы приняли с удовлетворением правовое регулирование рынка аренды жилья туристического использования в Каталонии, https://blog.tarracoiuris.com/en/?p=66, но уже в то время мы предупреждали о рисках, которые могут возникнуть при муниципальном вмешательстве.

Наши худшие опасения подтвердились и, как и ожидалось, праздные чиновники  муниципального государственного управления уже злоупотребили способностью контроля, который предоставил им закон, чтобы, с одной стороны, создавать налоги, которые увеличивают расходы деятельности, и, с другой стороны, что гораздо хуже, затруднять туристическую деятельность ненужным контролем, не предусмотренным законом.

Намерение Указа 159/2012 от 20 ноября, об Учреждениях Туристического Размещения и Жилья Туристического Назначения относительно так называемых “жилищ туристического использования (или “habitatge d’ús turístic” в каталанском языке) состояло в том, чтобы содействовать развитию рынка аренды частного жилья в качестве размещения туристов, установив контроль качества.
Муниципалитеты имели право создавать учёт этого типа жилья, и единственным необходимым формальным условием, чтобы жилище могло по праву считаться для “туристического использования”, было, логично, что оно должно было иметь сертификат о статусе жилого помещения (cédula de habitabilidad), который должен был быть аккредитован тогда, когда домовладелец сообщал в муниципалитет о своём желании превратить его в туристическое жильё.

Однако немного медлили муниципальные служащие с тем, чтобы использовать информацию, полученную в этих коммуникациях в начале деятельности, чтобы инспектировать городские  ситуации, в которых находились эти жилища, и угрожать санкциями из-за возможных нарушений городского типа.  Нарушения, которые возникали и продолжались, возможно, уже много лет, городские власти никогда не беспокоили и не принимали меры в борьбе с ними, и они не имеют ничего общего с деятельностью размещения туристов, которую закон был призван нормализовать. Поведение чиновников, опять же, не что иное как стимулирование теневой экономики, как всегда происходило в этой стране: они активны только тогда, когда им облегчают работу, положив всю информацию на стол, но вряд ли станут преследовать нарушения по собственной инициативе.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Разница между ценой и фискальной стоимостью в купле-продаже недвижимого имущества

Любому,  кто бы ни вкладывал средства в  недвижимость в  Испании, следует учитывать, что цена, по которой он приобретает её, должна совпадать со стоимостью объекта недвижимости, заявленной в официальном документе, который оформляет это приобретение. Тем не менее, на протяжении истории мы сталкивались с самыми различными ситуациями, в зависимости от экономической  конъюнктуры и поведения налоговых властей.

Те, кто покупали недвижимость до взрыва жилищного пузыря в 2008 году, несомненно, в какой-то момент процесса приобретения слышали предложение, связанное с возможностью официального объявления стоимости в нотариальном акте купли-продажи (в “Эскритуре”) ниже цены, фактически  уплаченной за недвижимое имущество. Эта практика была очень распространенной, и делалось это с целью снижения налогов продавцу и покупателю: покупатель платил меньше за налог на передачу собственности(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), который должен был платить в качестве приобретателя, поскольку базой для расчета налога является стоимость передачи; продавец также платил меньше, так как имущественная  прибыль, объявленная при передаче, была меньше, а при меньшей прибыли – меньше налог ренты (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), который он должен был выплачивать в качестве передающего лица.

Сегодня времена поменялись и, что удивительно, мы оказываемся  в обратной ситуации. Нынешняя катастрофическая ситуация на рынке недвижимости может привести к тому, что стороны в договоре купли-продажи будут вынуждены объявить в Нотариальном документе, который официально формализует контракт, стоимость, превышающую фактически уплаченную, во избежание нежелательных проверок со стороны Государственных Налоговых органов.

И дело в том, что  независимо от цены, которую мы платим за недвижимое имущество, оценочной стоимостью для Государственного Налогового агентства является предопределенная стоимость, так называемая “фискальная стоимость”. Эта стоимость может быть вычислена в каждом конкретном случае, исходя из стоимости, назначенной  Земельным кадастром Министерства Финансов для каждого объекта  недвижимости,  в зависимости  от многочисленных  объективных факторов. Некоторые муниципалитеты провели в Золотые годы, предшествующие 2008 году, пересмотр  кадастровой стоимости   недвижимости в своём регионе, поднимая её согласно  стремительному росту цен на рынке жилья. Однажды проведя переоценку в муниципалитете, вновь вносить изменения не так-то просто, и, кроме того, должны соблюдаться установленные законом сроки, которые задерживают обновление на долгие годы. По этой причине теперь мы встречаемся иногда с кадастровыми оценками, пересмотренными до возникновения взрыва пузыря на рынке жилья, из-за которых некоторые минимальные фискальные цены оказались выше средних  рыночных цен.

Несоблюдение этой налоговой оценки на момент официального оформления сделки купли-продажи недвижимости в государственном документе с налоговой  трансцендентностью – значит рисковать еще одной больше чем уверенной проверкой со стороны налоговых органов, перед которыми будет сложно доказать, что на самом деле не должны были платить больше за недвижимость, которую мы приобрели, хотя цена, которую мы указали в нотариальном  акте, будет действительно та, которую мы заплатили.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Приобретение собственности у нерезидентов: важные вопросы, которые необходимо учитывать

Мы берём на себя множество рисков, принимая решение приобрести собственность в Испании. В случае, если продавцом  является владелец- нерезидент, существуют специфические риски, которые обычно не принимаются во внимание инвесторами. 

Большая часть недвижимого имущества на испанском побережье на имя собственников, которые не проживают в нашей стране, и это обычно дома или квартиры для проведения отпуска.  Если мы покупаем какой-либо из этих объектов недвижимости  у владельцев, не являющихся резидентами, мы не должны забывать о необходимости принятия мер предосторожности во избежании впоследствии неожиданных проблем с органами государственной власти.

Наиболее распространенный случай – это обязанность по уплате муниципального налога на увеличение земельной стоимости, так называемый “plusvalía municipal”. Закон предусматривает, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца, поэтому покупатель как правило не заботится об этом расходе  при расчете общей стоимости инвестиционной сделки. Однако, когда продавец не является резидентом, закон обязывает платить этот муниципальный налог покупателя в качестве замены продавца, то есть того,  кто действительно обязан платить. Это исключение из правила имеет свою логику, поскольку пытается избежать преследования органами государственного управления за границей продавцов нерезидентов, которые не платят налоги добровольно, потому что когда они продают свою собственность в Испании,  очень часто не сохраняют какой-либо другой собственности в стране, а, следовательно, они технически неплатежеспособны. Муниципалитет требует в этом случае выплаты налога от того, кто находится ближе, и это покупатель.

Именно поэтому во время оформления договора купли-продажи следует требовать от продавца соответствующее обеспечение фондов  (или удержать сумму налога из денег, которые причитаются продавцу за недвижимость). Если не учтено это исключение из общего правила, и никакие меры предосторожности не были приняты, если мэрия запрашивает, чтобы мы погасили задолженность по налогу на увеличение стоимости земли, потому что продавец жилья не уплатил этот налог, у нас не будет иного выбора, кроме как взять на себя эти расходы в качестве покупателей, поскольку, перед  государственной администрацией мы будем единственными, кто обязан платить. Другое дело, что в дальнейшем мы можем востребовать от продавца то, что было оплачено в муниципалитет, в частном порядке, типа гражданского иска против него.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Планирование наследования путем создания общества

Одна из основных правовых проблем владельцев дома для отдыха в Испании – как передать эту собственность своим наследникам  с минимальными налоговыми затратами. Одной из возможностей, которая может заинтересовать – это создание коммерческого общества (или другой вид юридического лица), которое и становится собственником наследуемого  имущества.

Шаблон, повторяющийся во многих семьях, которые из года в год наслаждаются отдыхом в Испании, выглядит следующим образом: супружеская пара покупает дом на берегу моря, чтобы приезжать сюда каждое лето со своими детьми; затем эти дети взрослеют, создают свои собственные семьи и продолжают приезжать на отдых  в родительский дом в Испании со своими детьми. Бабушка с дедушкой, уже вышедшие на пенсию, сами содержат летнюю резиденцию, и дети с внуками продолжают
проводить отпуск  по очереди. Эта ситуация сохраняется без особых проблем до тех пор, когда бабушка с дедушкой в силу возраста уже не могут справляться с этим. С этого момента и, особенно после смерти бабушки и дедушки, если ничего не предвиделось, возникает, кроме типичной проблемы оформления наследования,  еще одна проблема управления домом, которым, как правило, продолжает пользоваться по очереди сообщество наследников. Часто летняя резиденция не используется исключительно семьёй, и в периоды времени, в которые семья не использует её лично, ее сдают в аренду туристам, таким образом создавая доходы от аренды недвижимого имущества.

Один из способов облегчить процедуру  наследования и, прежде всего, позволить простое управление домом и доходами, которые он может произвести, заключается в создании коммерческого общества, которое в конечном итоге становится собственником дома. Идеально было бы предвидеть создание компании ещё до приобретения имущества.

Поэтому если бы с самого начала общество бы было собственником, то не пришлось бы нести расходы по передаче дома от первоначальных владельцев ( бабушка с дедушкой в нашем случае, описанном выше) обществу. Тем не менее, бюджетные расходы на эту передачу обычно выгоднее, чем передача их детям путем наследования или дарения. Акционеры общества могут меняться с течением времени (можно включать детей, и даже их супругов) без изменения права собственности, которое бы предполагало расходы и  налоги на передачу имущества.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый Закон  Предпринимательства позволяет получить вид на жительство в Испании путем покупки недвижимости

Испанское правительство стремится таким образом оживить рынок недвижимости, поощряя иностранцев  инвестировать в Испании в обмен на получение вида на жительство, что является очень удобным для перемещения по всем странам Шенгенской зоны практически без ограничений.

Снова мы сталкиваемся с опасностью того, что инвестор, который видит в покупке недвижимости возможность реализовать свой бизнес в Европе, воспользовавшись законным  видом на жительство в Испании, не слишком беспокоится о том, чтобы проверить, что покупка недвижимости- безопасное и надёжное дело. С ним может случиться то же, что и с туристом, который находится в отпуске, и отдает предпочтение наслаждению пляжем, а не посещению адвоката. Вложение в этом случае также является средством, а не целью. Так же как турист видит в приобретении жилья средство для обеспечения  пребывания в Испании во время отпуска, предприниматель, заинтересованный в возможности перемещаться по Шенгенской зоне свободно, видит в приобретении недвижимости только средство для получения вида на жительство. Ни один, ни другой не считают важным принимать меры предосторожности при покупке.  Потом, если что-то пойдет не так, только тогда  приходят к адвокату, надеясь, что он  решит проблемы, которые были созданы из-за отсутствия независимой  и профессиональной консультации. В большинстве случаев это слишком поздно, и решения, если они имеются, будут представлять стоимость намного превышающую ту, которую бы заплатили, проконсультировавшись вовремя. Ни один хорошо проконсультировавшийся инвестор не совершил бы эту ошибку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если вы покупаете дом в Испании, попросите относиться к вам как к инвестору, а не как к туристу

Многие миллионы туристов, которые из года в год повторяют свой отпуск в Испании, в конечном итоге покупают дом в стране. Однако, вкладывая  свои многолетние сбережения  в Испании, они продолжают думать, что находятся на отдыхе, и принимают фундаментальные решения без необходимых мер предосторожности.

Слово “турист” имеет негативные коннотации на всех языках. Авиакомпании называют “туристом”   самый экономичный класс своих рейсов, и во всех странах, которые живут за счет туризма, а Испания не является исключением, турист считается невежественным человеком, который здесь только временно и которого обычно кажется очень легко обмануть. Типичный образ туриста – это тот,   которым можно безнаказанно злоупотреблять, объясняется, главным образом из-за его недостаточного знания языка и обычаев страны, но также и тем, что, так как он находится на отдыхе, наслаждаясь небольшим количеством дней отпуска, которые позволяет ему его работа,  занимает спокойную позицию и не принимает меры предосторожности, которые  при тех же обстоятельствах он принимал бы  на своей родине.

Приобретение жилья всегда предполагает очень большие затраты,  во многих случаях, сбережений, для которых потребовались годы, чтобы накопить. Это решение должно быть принято с соблюдением всех гарантий и со всей имеющейся  информацией о правовых и экономических рисках. В юридических фирмах  мы видим каждый день, как иностранные граждане были обмануты при покупке недвижимости и потеряли реализованные вложения, пренебрегая  надлежащими рекомендациями при покупке.  Они думали, что в консультации не было необходимости  и после сожалели об этом: стоимость независимой консультации минимальна по сравнению с  риском, который могут взять на себя, не заметив его при подписании договора купли- продажи недвижимости. И эта консультация может быть независимой только в том случае,  если её оказывает адвокат, полностью не зависящий от других профессионалов, которые окружают покупателя.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новая кампания Налогового Агентства с требованием  выплаты налога на прибыль нерезидентов 

Не являясь  в фискальном отношении резидентами, владельцы недвижимого имущества в Испании обязаны  ежегодно подавать отдельную декларацию о доходах и ежегодно  оплачивать так называемый подоходный налог  нерезидентов IRNR за доходы, соответствующие данной недвижимости.

Испанские государственные налоговые органы были до настоящего времени в  малой степени требовательными в отношении уплаты налога на прибыль нерезидентами  –  владельцами недвижимости. Многие домовладельцы не знают о существовании этого налогового обязательства и не понимают, почему они должны подавать налоговую декларацию и выплачивать этот налог в Испании, несмотря  на то, что не получают здесь никакого дохода. Приезжают в Испанию, чтобы провести свой отпуск: ни работают, ни имеют процентных доходов с денежных вкладов в банке, ни сдают своё имущество в аренду. Тем не менее, простое владение недвижимостью в Испании, как и в других европейских странах, рассматривается законом о налоге на прибыль в качестве дохода, даже если эта собственность не будет арендована.  Государственные налоговые правила предполагают, что человек так или иначе получает выгоду от недвижимости, в том числе если эти объекты не сдаются в аренду. Исключение составляют лишь случаи, в которых собственностью является само место постоянного проживания или,  если имущество посвящено экономической деятельности. Оба случая никогда не могут касаться нерезидентов.

В отличие от муниципального налога на владение недвижимостью, так называемого IBI ( исп. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles ), уплату которого местный муниципалитет требует от владельцев собственности ежегодно, и который рассчитывается и декларируется самой  администрацией, в случае государственного налога на прибыль нерезидентов – IRNR,  налоговая инспекция не уполномочена подготавливать для них налоговые декларации, это налогоплательщик, кто обязан предоставлять ежегодно налоговую декларацию, которую должен самостоятельно подготовить, рассчитать и оплатить налог на недвижимость.

В этом месяце, многие владельцы недвижимости, которые проводят свой отпуск в квартирах или в частных домах в Испании, получили письма от испанских налоговых служб, в которых напоминают о существовании этого налога на доходы нерезидентов и о необходимости его уплаты. Ранее Государственное налоговое агентство относительно этого налога было очень великодушным. Однако теперь, учитывая, что экономическая ситуация настолько плоха, похоже, что Налоговая служба стала строже, требуя представления  налоговой декларации этого налога и уплаты его всеми нерезидентами, которые владеют недвижимостью в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новое требование к сертификации энергоэффективности в продаже недвижимости

Недавно вступил в силу Королевский указ 235/2013 от 5 апреля, в котором утверждаются  основные процедуры сертификации энергоэффективности зданий. В рамках этого нового регулирования, с 1 июня 2013 г., вы не можете законно заключать договоры купли-продажи или сдачи в аренду имущества без представления такого сертификата.

В последние годы не только кризис внес затруднение в осуществление продажи недвижимости:  дальнейшее применение новых правовых требований также затруднило процесс продажи, под предлогом увеличения гарантий для покупателя. Так, совсем недавно мы столкнулись с невозможностью регистрации в Реестре имущества жилья, приобретённого путём купли-продажи без предварительного  сообщения о передаче прав собственности  в соответствующий муниципалитет, с тем, чтобы  можно было оплатить налог, известный в народе как  “plusvalía”. Ранее мы также встречались, в случае купли-продажи дома, с необходимостью доказательства его пригодности для проживания посредством сертификата соответствия, получение которого, во многих случаях, требует много затрат энергии и времени.  И в большинстве случаев эти сертификаты служат в основном только для ратификации существующей фактической ситуации, поэтому их требование  служит единственно  для замедления  процессов, повышения затрат и увеличения и без того чрезмерной бюрократии вокруг продажи собственности.

Последняя трудность, которую нужно преодолеть продавцам жилья,   это обязанность предоставлять покупателям или арендаторам энергетический сертификат, подтверждающий  энергетическую эффективность жилья. Этот документ будет описывать, насколько дом эффективно потребляет электроэнергию и будет включать объективную информацию о минимальных энергетических потребностях с тем, чтобы будущие владельцы или арендаторы здания или его части  имели возможность сравнить и оценить их эффективность с другими аналогичными предложениями.

Цель данного норматива  – способствование продвижению на рынке более энергоэффективных зданий и инвестиций в энергосберегающие технологии путём  позволения покупателям сравнить энергоэффективность зданий.  Кроме того, настоящая директива помогает  сообщению информации об углекислом газе (  CO2 ), выброшенном жилым сектором, что будет способствовать принятию мер по сокращению выбросов и улучшению энергетического  рейтинга зданий. Похвальная цель, конечно, вне сомнения, но на очень длительный срок, если ещё что- то вновь будет построено в этой стране. На сегодняшний день то,  что мы имеем, это огромный выбор зданий, которые не находят покупателя,  и продажа их стала с этой директивой  еще более трудной.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке