Herencia de extranjeros en España

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Siempre es triste perder a un familiar. Cuando, además, somos sus herederos, al duelo de la muerte del ser querido hay que sumar la carga burocrática necesaria para acabar siendo propietarios de sus bienes. Cuando estos bienes se encuentran en un estado diferente al de nuestra residencia, los trámites resultan aún más complicados.

Tras la muerte de un familiar de quien podemos heredar sus bienes en España, lo primero que necesitaremos para iniciar los trámites para transmitir la propiedad de los bienes del fallecido a nuestro nombre es acreditar de manera oficial el fallecimiento mediante un certificado de defunción del registro civil competente. Si el familiar no ha fallecido en España, el certificado tendrá que tener validez internacional para que sea reconocido en nuestro territorio.

A continuación, tendremos que acreditar la posible existencia (o no) de testamentos otorgados en España, con una certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad del Ministerio de Justicia. Y, si el fallecido no residía en España, también habrá que solicitar un certificado equivalente a las autoridades del país de origen, salvo que el testamento otorgado en España haya previsto que no sea necesario.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

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Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los efectos de las transmisiones de propiedad en el impuesto de la renta

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Siempre que vendemos un inmueble, tenemos claro que la operación tendrá unos costes fiscales. Pero no siempre somos conscientes de la relación que pueda tener una transmisión de patrimonio con el impuesto de la renta. Para evitar sorpresas desagradables al cabo de meses o incluso años desde que formalizamos el contrato, debemos asesorarnos bien sobre sus consecuencias antes de celebrarlo.

Todo cambio de titularidad de un inmueble afecta al impuesto de la renta de las personas físicas. Eso se ve claro cuando uno vende una casa: la diferencia entre lo que pagó por ella y lo que recibe en el momento de venderla es normalmente una ganancia que, lógicamente, debe ser gravada con impuestos como el de la renta. Pero cuesta más entender por qué las autoridades fiscales exigen pagar un impuesto de la renta cuando esa ganancia no es aparente, porque el cambio en la titularidad del inmueble se produce por otros mecanismos que no son una compraventa, como pueden ser una donación o una adjudicación en el caso de que queramos disolver una situación de condominio. ¿Si no gano nada al producirse el cambio de titularidad, cómo se justifica que tenga que pagar por el impuesto de la renta?

Tampoco es fácil comprender por qué persiste la obligación de pagar por impuesto de la renta cuando estamos vendiendo un inmueble por debajo de su precio habitual de mercado o cuando la diferencia entre el precio pagado por su adquisición y el precio de venta actual no se deba más que exclusivamente a la inflación. Hay muchas sentencias incluso contradictorias sobre estas cuestiones y, posiblemente, en un futuro no muy lejano, algunas de las normas fiscales que producen resultados difícilmente aceptables por el sentido común no lograrán pasar el filtro de un juicio de adecuación a la constitución española o a la normativa europea. Así ha pasado ya con tributos como las plusvalías municipales. Pero, mientras tanto, debemos retener que cualquier cambio en la titularidad de un elemento de nuestro patrimonio puede provocar un impuesto de la renta por un importe a veces muy abultado, por lo que debemos tratar estos aspectos de una operación inmobiliaria con mucha cautela.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Aproveche el tejado de su casa para ahorrar en la factura de la luz

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Hasta el 31 de diciembre de 2023 las administraciones públicas ofrecen incentivos ligados a la implantación de sistemas térmicos renovables en el sector residencial y al empleo de energías renovables en materia de autoconsumo y almacenamiento.

En el marco del plan para invertir los fondos destinados por Europa a reparar los daños provocados por la crisis del COVID-19 y con la intención de construir un futuro más sostenible a través de reformas e inversiones, está en vigor un programa de ayudas para la ejecución de diversos programas de incentivos ligados al autoconsumo y al almacenamiento, con fuentes de energía renovable, así como a la implantación de sistemas térmicos renovables en el sector residencial.

Los destinatarios últimos de estas ayudas podrán ser personas físicas, personas jurídicas que no realicen ninguna actividad económica por la que ofrezcan bienes y/o servicios en el mercado y las comunidades de propietarios reguladas por la Ley sobre propiedad horizontal, es decir que los clientes habituales de nuestro despacho, propietarios a título particular, autónomos, fundaciones o sociedades patrimoniales, pueden ser beneficiarios de dichas ayudas.

Las instalaciones subvencionables son las destinadas al autoconsumo, con fuentes de energía renovable, fotovoltaicos o eólicas, en el sector residencial, con o sin almacenamiento, así como las destinadas a la climatización y la obtención de agua caliente sanitaria en hogares mediante tecnologías solar térmica, biomasa, geotérmica, hidrotérmica o aerotérmica. Los importes de las ayudas oscilan desde los 550 a los 13500 euros por vivienda. Las solicitudes de ayuda serán atendidas por riguroso orden de presentación hasta el agotamiento de los fondos. En el caso de personas que realizan actividades económicas, las ayudas pueden tener consideración de rendimiento de la actividad o ganancia patrimonial dependiendo del destino de la ayuda. En el caso de personas físicas, las ayudas no se integrarán en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Ofrecemos nuestra colaboración profesional a quienes deseen realizar este tipo de instalaciones contando con las ayudas públicas vigentes.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

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Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Europa rebaja las sanciones a residentes por no declarar sus bienes en el exterior

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El Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea consideró en una sentencia reciente que las multas a los residentes en España que no declarasen debidamente sus bienes en el exterior eran «desproporcionadas». En consecuencia, el pasado mes de febrero el Congreso ha aprobado un nuevo régimen menos discriminatorio.

Hace un año comentábamos en este blog la obligación de toda persona que pueda ser considerada fiscalmente residente en España de declarar a la Hacienda española todos sus bienes en el extranjero, si el valor de estos supera los 50.000 euros. Esta declaración ha de actualizarse si hay variaciones en las valoraciones superiores a los 20.000 euros.

Quienes no cumplieran esta obligación se veían enfrentados a unas multas verdaderamente confiscatorias por un importe de hasta el 150% del valor de los bienes no declarados. Y, aun cumpliendo con esta obligación, si la Agencia Tributaria española advertía deficiencias en las declaraciones presentadas, también podía exigir multas de hasta 5.000 euros por cada dato erróneo u omitido.

Esta normativa se impuso en un momento de gravísima crisis financiera en el que el gobierno temía la creación de un “corralito” y la evasión de fondos al exterior. Pero tal régimen sancionador no ha pasado el filtro comunitario al ser considerado claramente discriminatorio contra quienes invierten en el extranjero. La nueva regulación adoptada a raíz de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo ajusta el régimen sancionador al general previsto en las normas tributarias, sin que haya una discriminación específica por estar los bienes ocultados en el extranjero.

También los plazos de prescripción de las infracciones tributarias se asimilan a los de la normativa general; antes, nunca prescribía el derecho de la administración a exigir responsabilidades por la ocultación de bienes en el extranjero.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

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Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

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En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La guerra de los bancos contra el cliente no residente

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Para veranear en España en una casa propia siempre había sido necesario disponer de una cuenta bancaria local en la que domiciliar los gastos corrientes de nuestra vivienda de vacaciones: agua, luz, impuestos, etc. Ahora, mantener este tipo de cuentas bancarias se está convirtiendo en una misión imposible.

Los bancos están en continua tensión por la encarnizada competencia, la presión de los mercados y, sobre todo, por los controles cada más exigentes de la administración pública, que busca aplicar medidas verdaderamente eficaces contra el blanqueo de capitales y la evasión fiscal. Mantener una cuenta en España, solamente para cargar los recibos de los suministros de una segunda residencia cada vez va a ser más caro y difícil, ya que este tipo de cliente ha dejado de interesar a la banca.

Los bancos están obligados a colaborar con las administraciones públicas en la identificación de sus clientes. Hasta ahora no habían demostrado demasiado celo en cumplir obligaciones legales que llevan años vigentes relacionadas con la transparencia fiscal y la lucha contra el blanqueo de capitales. Pero ahora han encontrado en el cumplimiento de esas normas la excusa perfecta para hacer la vida imposible a los no residentes con poca actividad bancaria, un negocio poco rentable en un momento en el que los bancos quieren “adelgazar”, reduciendo personal y cerrando sucursales. Nos encontramos ante una verdadera campaña en contra del cliente de segunda residencia, para acabar convenciéndole de que domicilie todos sus suministros en su país de residencia (algo que ya es técnicamente posible) y cierre estas cuentas poco operativas en España.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Problemas fiscales derivados del cobro de pensiones extranjeras

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Muchos europeos pasan regularmente sus vacaciones en España a lo largo de su vida laboral. Es comprensible, por tanto, que, una vez jubilados, deseen disfrutar de vacaciones todo el año, fijando su residencia en este país. ¿Qué obligaciones adquieren entonces con respecto a la administración fiscal española?

La regla general es que, quien pase más de 183 días al año en España, es considerado residente fiscal y, en consecuencia, debe declarar la totalidad de sus ingresos a la hacienda española, tanto los que se generan en España como los que provienen de otros países. La agencia tributaria española debe conocer el importe total de los ingresos, pero eso no quiere decir que todos ellos se sometan a tributación en España.

Por otro lado, los convenios firmados entre España y todos los países de su entorno para evitar la doble imposición intentan que la carga impositiva sea homologada y equitativa, pudiendo el contribuyente descontar de los impuestos a pagar en España, las cantidades efectivamente pagadas en el extranjero con anterioridad.

Las pensiones de jubilación tienen un tratamiento especial que ha generado muchas controversias en los últimos años, ya que la interpretación de las normas de los convenios de doble imposición no estaba harmonizada entre los diferentes países. Las pensiones públicas solamente pueden ser sometidas a tributación en el país en el que son generadas; pero recientemente se ha determinado que esta norma debe interpretarse en el sentido de que solamente son consideradas pensiones públicas las que retribuyen a funcionarios públicos jubilados por sus servicios a la administración.

Otro problema lo generan las pensiones que se cobran íntegras, sin ningún tipo de retención, como es habitualmente el caso de las pensiones alemanas, pues provocan que el país pagador quiera cobrar a posteriori el impuesto que legalmente le corresponde, cuando esa pensión extranjera puede haberse sometido ya a gravamen en España, sin deducción de impuesto extranjero, al no haber sido éste efectivamente pagado aún.

Siempre es recomendable acudir a un especialista para resolver las dudas que pueda generar la situación concreta en que nos encontremos y evitar desagradables sorpresas con las administraciones tributarias española o de nuestro propio país.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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